Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Örneği
Sözleşme imzalanırken makul görünen bir kira bedeli, öngörülmeyen bir olayla bir anda taraflardan biri için taşınamaz hâle gelebilir. Türk Borçlar Kanunu bu durum için “aşırı ifa güçlüğü” kurumunu düzenler ve hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenmesine imkân tanır. Ancak her kira artışı ya da enflasyon dalgası uyarlama sebebi sayılmaz; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026 yılında verdiği kararla kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki sınırı netleştirmiştir. Bu yazıda davanın açılacağı mahkeme, uyarlama şartlarının dilekçeye nasıl yansıdığı ve kira uyarlama davası dilekçesi örneği yer alıyor.
🏛️ Dava Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Uyarlama talebi de kira ilişkisinden doğduğu için aynı mahkemenin görev alanındadır; mahkemenin işleyişi sulh hukuk mahkemesi yazımızda anlatılmıştır.
28.03.2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanuna eklenen m.18/B, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. Bu nedenle dilekçede arabuluculuk son tutanağının tarih ve numarası gösterilir, tutanak da dilekçeye eklenir. Arabuluculuk sürecinin işleyişi arabuluculuğa başvuru ve arabuluculuk bürosu yazımızda yer alıyor.
⚖️ Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark
Uygulamada en sık karıştırılan nokta, kira bedelinin “yükseltilmesi” ya da “düşürülmesi” isteğinin hangi davayla ileri sürüleceğidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.03.2026 tarihli ve E.2026/1213 K.2026/1751 sayılı kararında, bölge adliye mahkemelerinin çelişen kararlarını gidermek amacıyla şu ayrımı yapmıştır:
| Ölçüt | Kira tespit (belirleme) davası | Uyarlama davası |
|---|---|---|
| Dayanak | TBK m.344 | TBK m.138 |
| Sebep | Enflasyon, paranın satın alma gücü, kiralananın durumu, emsal kiralardaki değişim | Deprem, salgın, savaş, ciddi ekonomik kriz, ani ve aşırı kur hareketi gibi öngörülemeyen olağanüstü durum |
| Sözleşmedeki artış oranı | TBK m.344 sınırları içinde uygulanır | TBK m.138 şartları oluşursa artış oranı da uyarlanabilir |
| Kim açar? | Çoğunlukla kiraya veren (beş yıllık dönemde ise her iki taraf) | Edimi aşırı güçleşen taraf (kiracı ya da kiraya veren) |
Karar, yalnızca enflasyona dayanan bir talebin uyarlama davasında değil, kira tespit davasında incelenmesi gerektiğini gösterir. Kararın ayrıntılı değerlendirmesi kira artış oranının uyarlanması başlıklı emsal karar yazımızda; tespit davası için kullanılan metin ise kira tespit davası dilekçesi örneği yazımızda yer alıyor.
🧩 TBK m.138 Şartları Dilekçede Nasıl Karşılanır?
Uyarlama davasında hâkim, kanunda sayılan şartların her birinin somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğini ayrı ayrı inceler. Bu yüzden dilekçede her şart için bir olgu ve o olguyu gösteren belge eşleştirilir:
| TBK m.138 şartı | Dilekçede yer alan karşılık |
|---|---|
| Olağanüstü durum | Olayın türü ve tarihi (ör. kısa sürede gerçekleşen aşırı kur artışı, bölgeyi etkileyen afet) |
| Öngörülmezlik | Sözleşme tarihindeki koşullar ve tarafların o tarihteki makul beklentisi |
| Borçludan kaynaklanmama | Davacının olayın doğmasında payı bulunmadığının açıklanması |
| Aşırı dengesizlik | Bedelin sözleşme tarihindeki ve bugünkü karşılığını gösteren çizelge, bilirkişi incelemesi talebi |
| İfa edilmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olma | Ödemelerin “haklar saklı tutularak” yapıldığını gösteren dekont açıklamaları veya ihtarname |
Uyarlama davasının genel çerçevesi kira uyarlama davası yazımızda ayrıca ele alınmıştır.
📄 Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmış bir işyeri kiracısı adına, sözleşmeden sonra yaşanan ani ve aşırı kur hareketine dayanılarak kurulmuştur. Dilekçe içinde kira bedelinin seyrini gösteren bir çizelge ve arabuluculuk dava şartına ilişkin ayrı bir bölüm bulunur.
Büromuzun hazırladığı uyarlama dava dilekçeleri; sözleşme hükümleri, olayın tarihi ve etkisi, kur ve piyasa verileri, ödeme geçmişi, tespit davası ile uyarlama davası arasındaki tercih ve gerektiğinde terditli talepler birlikte değerlendirilerek dosyaya özel olarak yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRACI): [Ad Soyad / Ticaret Unvanı], T.C. Kimlik / Vergi No: [ ], Adres: [ ]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad / Unvan], T.C. Kimlik No: [ ], Adres: [ ]
DAVA DEĞERİ: [Talep edilen indirim farkının bir yıllık tutarı] TL
KONU: TBK m.138 ve m.344/4 uyarınca [ilçe, mahalle, ada/parsel] adresindeki işyerine ilişkin kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin [gg.aa.yyyy] tarihinden geçerli olmak üzere yeni koşullara uyarlanması talebidir.
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkil, davalıya ait yukarıda belirtilen işyerini [gg.aa.yyyy] başlangıç tarihli, [ ] yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralamıştır. Sözleşmenin [ ]. maddesinde aylık kira bedeli [tutar ve para birimi] olarak kararlaştırılmış; bedelin ödeme günündeki kur üzerinden Türk lirası ile ödeneceği kabul edilmiştir.
2. Sözleşmenin kurulmasından sonra, [gg.aa.yyyy – gg.aa.yyyy] tarihleri arasında [olayın kısa tanımı: kısa sürede gerçekleşen ani ve aşırı kur artışı] yaşanmıştır. Bu gelişme sözleşme tarihinde taraflarca öngörülmemiş, öngörülmesi de beklenemeyecek nitelikte olup müvekkilin faaliyetinden veya kusurundan kaynaklanmamaktadır.
3. Kira bedelinin Türk lirası karşılığının seyri aşağıdaki gibidir:
| Dönem | Sözleşme bedeli | Ödeme günü kuru | TL karşılığı |
| Sözleşme başlangıcı [ay/yıl] | [ ] | [ ] | [ ] |
| Olay öncesi son ödeme [ay/yıl] | [ ] | [ ] | [ ] |
| Olay sonrası ilk ödeme [ay/yıl] | [ ] | [ ] | [ ] |
| Dava tarihi [ay/yıl] | [ ] | [ ] | [ ] |
Aynı dönemde kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal işyeri kiraları ile müvekkilin işyerindeki ciro [belge] incelendiğinde, edimler arasındaki dengenin müvekkil aleyhine aşırı biçimde bozulduğu görülmektedir.
4. Müvekkil, olaydan sonraki tüm ödemeleri banka dekontlarına “TBK m.138 kapsamındaki uyarlama haklarım saklıdır” açıklaması eklenerek yapmış, ayrıca [gg.aa.yyyy] tarihli ihtarname ile uyarlama talebini davalıya bildirmiştir. Böylece edim, uyarlama hakları saklı tutularak ifa edilmiştir.
5. Talebimiz yalnızca genel enflasyona veya emsal kira değişimine dayanmamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli, E.2026/1213 K.2026/1751 sayılı kararında da belirtildiği üzere ani ve aşırı kur hareketi gibi olağanüstü durumlar TBK m.138 kapsamında uyarlama sebebi olabilir; TBK m.344/4 de yabancı para kiralarında beş yıllık dönem içinde bu hükmü saklı tutmaktadır.
6. Dava şartı: 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca [İstanbul Anadolu Adliyesi] Arabuluculuk Bürosuna başvurulmuş, [Büro No: ] dosyasında kira bedelinin uyarlanması talebi görüşülmüş ve [gg.aa.yyyy] tarihli son tutanakla tarafların anlaşamadığı tespit edilmiştir.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı TBK m.2, 138, 344; 6100 sayılı HMK m.4/1-a, 266; 6325 sayılı Kanun m.18/B ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son tutanağı, resmî kur verilerinin ilgili kurumdan celbi, bölgedeki emsal kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi, ticari defter ve kayıtlar, her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle;
1. Kiralananda keşif yapılarak ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak sözleşmede kararlaştırılan aylık kira bedelinin [gg.aa.yyyy] tarihinden geçerli olmak üzere hakkaniyete uygun biçimde [tutar] TL olarak uyarlanmasına,
2. Mahkemece bu tutarın uygun görülmemesi hâlinde bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenecek tutara uyarlanmasına,
3. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
EKLER: 1- Kira sözleşmesi, 2- Ödeme dekontları, 3- İhtarname ve tebliğ belgesi, 4- Arabuluculuk son tutanağı, 5- Emsal kira bilgileri, 6- Vekâletname
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Olayın tarihi ve niteliği. Uyarlama davasının merkezinde sözleşmeden sonra ortaya çıkan olağanüstü olay bulunur. Olayın başlangıç ve bitiş tarihlerinin açıkça yazılması, hâkimin olayı sözleşme tarihindeki koşullarla karşılaştırmasını kolaylaştırır.
Bedel çizelgesi. Aşırı dengesizlik soyut bir iddia olarak kalmamalıdır. Bedelin farklı tarihlerdeki karşılığını gösteren çizelge, bilirkişi incelemesinin hangi veriler üzerinden yapılacağını baştan belirler.
İhtirazi kayıt açıklaması. TBK m.138, edimin henüz ifa edilmemiş olmasını ya da haklar saklı tutularak ifa edilmesini arar. Çekince konulmadan yapılan ödemeler bu şartın tartışılmasına yol açabileceğinden dekont açıklamaları ve ihtarname dilekçede ayrıca anılır.
Enflasyondan ayrıştırma. 3. HD 2026/1751 kararından sonra, uyarlama talebinin genel fiyat artışlarına değil olağanüstü olaya dayandığının açıkça gösterilmesi davanın konusunu belirleyen unsur hâline gelmiştir.
Arabuluculuk bölümü. Son tutanakta uyarlama talebinin görüşüldüğünün belirtilmesi, dava şartı yönünden ilk incelemede sorun çıkmasının önüne geçer.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller.
- Olaydan önceki ve sonraki dönemlere ait kira ödeme dekontları.
- Uyarlama talebinin bildirildiği ihtarname ve tebliğ belgesi.
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği.
- Bölgedeki emsal kira bedellerine ilişkin bilgi ve belgeler.
- İşyeri kiralarında ciro ve faaliyet durumunu gösteren kayıtlar.
- Vekâletname.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Enflasyon nedeniyle kira uyarlama davası açılabilir mi?
Yargıtay 3. HD E.2026/1213 K.2026/1751 sayılı kararına göre enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim ve emsal kiralardaki artış TBK m.344’e dayalı kira tespit davasının konusudur; bu sebepler tek başına TBK m.138’e dayalı uyarlama sebebi sayılmaz.
Döviz cinsinden kirada beş yıl dolmadan bedel değişir mi?
TBK m.344/4’e göre yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; ancak aynı fıkra TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmünü saklı tutar. Bu nedenle şartları oluşmuşsa beş yıl dolmadan da uyarlama istenebilir.
Kira uyarlama davasından önce arabulucuya gidilmesi gerekir mi?
Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B, ilamsız icra yoluyla tahliye dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler.
Kiraya veren de uyarlama davası açabilir mi?
TBK m.138, edimi aşırı ölçüde güçleşen borçluya uyarlama hakkı tanır. Olağanüstü bir olay nedeniyle kiralananın kullanımına ilişkin borcu dürüstlük kurallarına aykırı düşecek ölçüde ağırlaşan kiraya veren de şartları oluşmuşsa bu yola başvurabilir. Dosyanıza ilişkin değerlendirme için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her kira ilişkisinde sözleşme hükümleri, ileri sürülen olayın niteliği, ödeme geçmişi ve arabuluculuk süreci farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvurulardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
