Çatıya baz istasyonu, yan cepheye dev reklam, bahçe köşesine ATM, kapıcı dairesinin depoya dönüşmesi… Apartmanların ortak alanları, doğru kurgulandığında tüm maliklere gelir üreten bir varlıktır; yanlış kurgulandığında ise yıllarca süren iptal davalarının ve gelir kavgalarının konusudur.
🗳️ Kim Karar Verir: Oy Çokluğu mu Oybirliği mi
Ortak alanın üçüncü kişiye kiraya verilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli yönetim işleri arasındadır ve kural olarak tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir; zira ortak yerin kullanım biçimini kalıcı olarak değiştirir. Baz istasyonu gibi sağlık ve imar tartışması doğuran kiralamalarda bu titizlik daha da artar; tek malikin veya salt yönetim kurulunun imzaladığı sözleşme, diğer maliklerin iptal ve men taleplerine açıktır. Yönetim planında özel düzen varsa o düzen; yoksa kanunun aradığı çoğunluk esas alınır. Paylı mülkiyetteki pay çoğunluğu kuralları ile kat mülkiyeti rejimi burada karıştırılmamalıdır.
Not: Ortak alan kiralamasında imzadan önce iki belge şarttır: usulüne uygun kat malikleri kurulu kararı ve gelirin nasıl paylaşılacağını yazan madde; ikisi de yoksa sözleşme ileride mahkemelik olur.
💰 Gelirin Paylaşımı ve Sözleşme Düzeni
Ortak alan kirasından elde edilen gelir, aksine karar yoksa arsa payları oranında tüm kat maliklerine aittir; pratikte gelir çoğu zaman ortak gider bütçesine yazılır ve aidatları düşürür. Kiracı taraf yönünden sözleşme, olağan işyeri kirası disipliniyle kurulmalıdır: süre, bedel ve artış düzeni, elektrik-bakım giderleri, sona ermede söküm ve cephe-reklam hükümleri net yazılmalıdır. Baz istasyonu sözleşmelerinde operatörün tip metinleri malik lehine revize edilmeli; erişim, sigorta ve elektromanyetik ölçüm raporu yükümlülükleri eklenmelidir.
🏠 Kiracıların (Bağımsız Bölüm Kiracılarının) Konumu
Binadaki dairelerin kiracıları, ortak alan kiralamasının tarafı değildir ama etkileneni olabilir: çatıdaki istasyonun gürültüsü, bahçedeki işletmenin yoğunluğu ortak alan kullanım haklarını daraltabilir. Kiracı, kullanımını bozan müdahalelere karşı kiraya verenden ayıp hükümleri çerçevesinde çözüm isteyebilir; huzuru bozan işletmelere karşı yönetim ve hâkim müdahalesi kanalları da açıktır. Gelirden pay ise kiracıya değil maliklere aittir; ancak gelirin aidata mahsubu, yan gider yükünü dolaylı hafifletir.
📌 İlgili Konular
Konu tabela ve reklam hakları ve apartmanda ortak alanlar ve kiracı ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim, çatıyı baz istasyonuna kiralamış; itiraz edebilir miyim?
Malikseniz oybirliği yoksa iptal ve men davaları gündeme gelir; kiracıysanız kullanımınızı bozan etkiler için kiraya vereniniz ve yönetim nezdinde çözüm arayabilirsiniz.
Ortak alan kira geliri kimindir?
Aksine karar yoksa arsa payları oranında tüm kat maliklerinin; uygulamada genellikle ortak gider bütçesine aktarılır ve aidatları düşürür.
Kapıcı dairesini depoya çevirip kiraya verebilir miyiz?
Tahsis amacının değişmesi ve kiralama, kural olarak tüm maliklerin rızasını gerektirir; yönetim planı ve kurul kararları olmadan yapılan kiralama iptale açıktır.
Baz istasyonu sözleşmesini tek başıma imzaladım; geçerli mi?
Ortak alan üzerinde tek malikin tasarrufu diğer malikleri bağlamaz; sözleşme iptal ve söküm taleplerine açık kalır, operatöre karşı da sorumluluk doğabilir.
Ortak alan kiralamalarındaki uyuşmazlıklarınız için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
