Bir sitede komşulardan biri dairesinde onaylı projeye aykırı tadilat yaptığında akla ilk gelen soru, bu aykırılığı kimin mahkemeye taşıyacağıdır. Her kat maliki kendi mülkiyet hakkına dayanarak dava açabilir; ancak uygulamada davayı çoğu zaman site yönetimi üstlenir. Yönetim, mülkiyet hakkına dayanan bir davada davacı olabilir mi, olabilirse hangi şartla? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir bölge adliye mahkemesinin direnme kararı üzerine tam olarak bu soruyu cevaplamış ve yönetime verilen yetkinin kat malikleri kurulu tutanağının bütünü okunarak değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.02.2026 tarihli ve E.2025/144, K.2026/56 sayılı kararıyla, müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davasında site yönetiminin aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararını bozmuştur. Kurul, bu nitelikteki bir davayı yöneticinin açabilmesi için kat maliki olması ya da kat malikleri kurulunca kendisine özel yetki verilmesi gerektiğini hatırlatmış; somut dosyada genel kurul tutanağının ilgili maddeleri birlikte değerlendirildiğinde yönetime bu konuda yetki verildiğini kabul etmiştir. Karar oy çokluğuyla ve kesin olarak verilmiştir.
🏢 Uyuşmazlık tek bir soruda toplandı
Dava, İstanbul’da bir sitede bulunan ana taşınmazdaki bağımsız bölüm malikleri ile siteyi yöneten yapı kooperatifi tarafından açılmıştır. Davacılar, davalılar adına 1/2 paylarla kayıtlı bir bağımsız bölümde onaylı plan ve projeye aykırı olarak imalat ve tadilat yapıldığını ileri sürmüş; mimari projeye aykırılığın giderilmesini ve yapılan değişikliklerin düzeltilerek eski hâline getirilmesini talep etmiştir. Davalılar, usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap vermemiştir.
Projeye aykırılığın varlığı Hukuk Genel Kurulu önüne gelen bir tartışma değildir. Kurulun kendi ifadesiyle uyuşmazlık, müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme istemine ilişkin davada davacı site yönetiminin aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmıştır. Başka bir deyişle, kat maliklerinin açtığı dava zaten kabul görmüştür; tartışma, yönetimin de aynı davada davacı sıfatıyla yer alıp alamayacağıdır.
⚖️ Davadan direnmeye: dört ayrı karar
Dosyanın yargı yolculuğu, direnme kararlarının tipik bir örneğidir. Karar metnine göre süreç şöyle ilerlemiştir:
- İlk derece mahkemesi (19.11.2019, E.2017/991, K.2019/797): Projeler, tapu kaydı, keşif ve bilirkişi raporları değerlendirilerek davalıların onaylı mimari projeye aykırı şekilde bağımsız bölümün mimari durumuna müdahale ettiği, bu konuda kat malikleri kurulundan usulüne uygun karar alınmadığı belirlenmiş ve dava kabul edilmiştir.
- İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesi (19.09.2023, E.2023/1426, K.2023/1600): Davalıların istinaf başvurusu kısmen kabul edilmiştir. Daire, davacılardan birinin ana taşınmazda ancak dava açıldıktan sonra, 22.06.2023 tarihinde malik olduğunu; site yönetiminin ise kat malikleri kurulundan yetki almadan dava açtığını belirterek bu iki davacı yönünden davayı aktif husumet yokluğundan reddetmiştir. Ayrıca eski hâle getirme davalarında eski hâle getirme bedeline hükmedilmemesi gerektiği gerekçesiyle, 35.000,00 TL’nin davalılarca karşılanmasına ilişkin kısmı da isabetsiz bulmuştur. Diğer iki kat malikinin davası ise kabul edilmiştir.
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (22.01.2024, E.2023/10728, K.2024/710): Site yönetiminin temyizi üzerine karar bozulmuştur. Özel Daire, müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davalarının kat maliklerinin bağımsız bölümler ve ortak alanlar üzerindeki kullanım haklarını kısıtlayan eylemleri önlemeye yönelik olduğunu, site yönetiminin kat malikleri kurulu kararıyla yetki alarak dava açtığının sabit olduğunu belirtmiştir.
- Direnme kararı (İstanbul BAM 35. HD, E.2024/1204, K.2024/1008): Bölge Adliye Mahkemesi, 09.04.2017 tarihli genel kurul tutanağının 10. maddesinde yer alan “kat malikleri kurulu adına dava açılması… konularında Yönetim Kurulu’na oybirliği ile yetki verildi” ifadesinin genel bir yetki olduğunu, kat maliklerinin mülkiyet hakkına dayanan dava haklarını yönetime devrettiklerini açıkça gösteren özel bir yetki bulunmadığını belirterek önceki kararında direnmiştir.
🔍 Hukuk Genel Kurulunun gerekçesi
Hukuk Genel Kurulu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde sayılan yönetici görevlerini tek tek aktarmıştır. Bu görevler arasında kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi, ana gayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması bulunmaktadır. Kurul, yöneticinin yönetim planında belirtilen görevlerin yanında, yönetim planında aksine hüküm yoksa bu maddede sayılan görevleri de yerine getirmekle yükümlü olduğunu vurgulamıştır.
Kararın çekirdek cümlesi ise şudur: Ana taşınmaza yapılan müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme istemine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır; bu nitelikte bir davayı yöneticinin açabilmesi için ana taşınmazda kat maliki olması ya da bu konuda kendisine kat malikleri kurulunca özel yetki verilmesi gerekir. Yani Kurul, özel yetki şartını ortadan kaldırmamıştır; direnme kararından ayrıldığı nokta, somut dosyada bu yetkinin verilmiş olup olmadığının değerlendirilmesidir.
Kurul, tutanağın yalnız 10. maddesine değil, 6. maddesine de bakmıştır. Karar metnine göre 6. maddede ortaklar, imara aykırılık davası açılması konusunda yönetim kurulunun kat malikleri arasında eşit davranmadığını ileri sürmüş, yönetim kurulu başkanı da bazı ortakların taahhütlerine rağmen imara aykırı işlemler yaptığını belirtmiştir. 10. maddede ise sitenin kooperatif tüzel kişiliğince yönetilmesi ve kat malikleri kurulu adına dava açılması yönünde yetki verilmiştir. Kurul, bu maddeleri bütüncül bir yaklaşımla değerlendirerek site yönetimine bu hususta yetki verildiği sonucuna ulaşmış ve direnme kararını HMK m.371 uyarınca bozmuştur.
🧩 Taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve sıfat farkı
Kararın önemli bir bölümü, uygulamada sık karıştırılan üç kavramın ayrılmasına ayrılmıştır. Kurulun açıklamaları özetle şöyledir:
- Taraf ehliyeti (HMK m.50): Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir. Tüzel kişilerde bu ehliyet, TMK m.47 gereği tüzel kişiliğin usulüne uygun kurulmasıyla kazanılır. HMK m.114/1-d uyarınca dava şartıdır.
- Dava ehliyeti (HMK m.51): Davayı bizzat veya vekil aracılığıyla yürütüp geçerli usul işlemleri yapabilme ehliyetidir ve medenî hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir. Bu da dava şartıdır.
- Sıfat (husumet): Dava konusu hak ile taraflar arasındaki ilişkidir; maddi hukuka göre belirlenir. Kurul, sıfatın dava şartı olmadığını, ancak itiraz niteliğinde olduğu için davanın her aşamasında ileri sürülebileceğini ve mahkemece kendiliğinden gözetileceğini belirtmiştir. Sıfat yoksa dava esasa girilmeden husumetten reddedilir.
Bu ayrım, site yönetimi açısından belirleyicidir. Kooperatif tüzel kişiliğinin taraf ehliyeti tartışmasızdır; tartışılan, mülkiyet hakkından doğan bir talebi ileri sürme sıfatının yönetimde bulunup bulunmadığıdır. Kurul bu sıfatın kat malikleri kurulunun özel yetkisiyle kurulabileceğini kabul etmiştir.
Kat maliklerinin ortak alanlar üzerindeki haklarına ilişkin farklı bir uyuşmazlık için serideki ortak alanın kiraya verilmesine ilişkin Yargıtay 5. HD kararı da incelenebilir.
📝 Genel kurul tutanağı nasıl okundu?
Direnme kararı ile Hukuk Genel Kurulu arasındaki fark, aslında bir yorum farkıdır. Bölge Adliye Mahkemesi, “kat malikleri kurulu adına dava açılması” yetkisini genel nitelikte görmüş ve mülkiyet hakkına dayalı bir davada yeterli saymamıştır. Hukuk Genel Kurulu ise aynı toplantıda imara aykırılık davaları konusunun ayrıca gündeme geldiğini, ortakların bu tür davalar açılması konusunda eşit davranılmadığından şikâyet ettiğini ve ardından yönetime dava açma yetkisi verildiğini dikkate almıştır.
Bu yaklaşımda yetkinin kapsamı, tek bir cümlenin lafzından değil, toplantının bağlamından çıkarılmaktadır. Kurulun ifadesiyle karar, “somut olay özelinde” ve tutanağın “anılan maddeleri bütüncül bir yaklaşımla birlikte” değerlendirilerek verilmiştir.
Kurul görüşmeleri sırasında, kat malikleri kurulunca verilen yetkinin site yönetimine aktif husumet ehliyeti sağlamadığı ve direnme kararının onanması gerektiği yönünde bir görüş de ileri sürülmüş, ancak bu görüş çoğunlukça benimsenmemiştir. Ayrıca Özel Daire bozma kararında davanın “pasif husumetten” reddedildiğinin yazıldığı, oysa ret gerekçesinin aktif husumet yokluğu olduğu tespit edilmiş ve bu ibarenin maddi hata niteliğinde olduğu belirtilmiştir.
📌 Karar site yönetimleri için ne ifade ediyor?
Kararın uygulamaya yansıması iki yönlüdür. Bir yandan Hukuk Genel Kurulu, yöneticinin KMK m.35’teki genel görevlerinin mülkiyet hakkına dayalı eski hâle getirme davasını kendiliğinden açma yetkisi vermediğini, kat maliki olmayan yönetim için özel yetkinin şart olduğunu açıkça ifade etmiştir. Öte yandan bu özel yetkinin varlığı, kat malikleri kurulu kararının tamamı ve toplantının gündemi birlikte değerlendirilerek belirlenmektedir.
Dava açıldıktan sonra malik olan davacı ile eski hâle getirme bedeline ilişkin istinaf değerlendirmesi ise Hukuk Genel Kurulunun incelediği uyuşmazlığın dışında kalmıştır.Gayrimenkul alanında Hukuk Genel Kurulunun verdiği başka bir karar için serideki elektrik-su borcunun tahliye sebebi olup olmadığına ilişkin HGK kararı da okunabilir.
💬 Merak edilenler
Kat maliki olmayan site yönetimi projeye aykırılık davası açabilir mi?
Hukuk Genel Kuruluna göre bu davalar mülkiyet hakkına dayanır; yöneticinin böyle bir davayı açabilmesi için ana taşınmazda kat maliki olması veya kat malikleri kurulunca kendisine bu konuda özel yetki verilmesi gerekir. Bu dosyada yetki bulunduğu kabul edilmiştir.
“Kat malikleri kurulu adına dava açma” yetkisi her zaman yeterli sayılır mı?
Karar bunu genel bir kural olarak söylememektedir. Kurul, tutanağın imara aykırılık davalarının tartışıldığı 6. maddesi ile yetki verilen 10. maddesini birlikte değerlendirmiş ve somut olay özelinde yetkinin verildiği sonucuna varmıştır. Yetkinin kapsamı her dosyada tutanağın içeriğine göre değerlendirilir.
Husumet itirazı davanın hangi aşamasında ileri sürülebilir?
Kararda sıfatın def’î değil itiraz niteliğinde olduğu, bu nedenle süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden dikkate alınacağı belirtilmiştir.
Kat maliki kendi dairesinde istediği değişikliği yapabilir mi?
KMK m.19’a göre kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür; kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Bu dosyada ilk derece mahkemesi, bağımsız bölümde onaylı projeye aykırı tadilat yapıldığını ve kat malikleri kurulundan usulüne uygun karar alınmadığını tespit etmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, serideki diğer kararlara Emsal Kararlar bölümünden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan Hukuk Genel Kurulu kararından derlenmiştir. Karar, direnme üzerine verilmiş olup kesindir; dosya Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmiş, esas hakkındaki yargılama bu yazının kapsamı dışındadır. Site yönetiminin dava açma yetkisi; yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarının içeriğine ve toplantı gündemine göre her dosyada ayrıca değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
