Pandemi Klozuyla Kira Sona Ermez – Yargıtay 3. HD 2026/2366
2020 baharında salgın nedeniyle işleri duran pek çok kiracı, kira bedelinin uyarlanmasını istedi. Bazı kiraya verenler ise ellerindeki sözleşmede bir çıkış kapısı gördü: “Mücbir sebep hâlinde taraflar yedi gün içinde anlaşamazsa sözleşme kendiliğinden sona erer.” Bu tür bir klozun, çatılı işyeri kirasında kanunda sayılmayan yeni bir tahliye sebebi yaratıp yaratamayacağı sorusu, Antalya’nın Manavgat ilçesindeki bir işyeri kirasında Yargıtay’a kadar taşındı. Cevap olumsuz oldu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2026 tarihli ve E.2025/5525, K.2026/2366 sayılı kararıyla, kira sözleşmesinin mücbir sebep maddesine dayanılarak “kendiliğinden sona erdiğinin” tespiti ve tahliye istemini reddeden Manavgat 1. Sulh Hukuk Mahkemesi kararını onaylayan Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi kararını oy birliğiyle onamıştır.
📜 Sözleşmenin 12. maddesi: Geniş bir mücbir sebep listesi
Karar metnine göre taşınmaz, davacıların murisi tarafından 01.11.2011 tarihinden 31.10.2023 tarihine kadar, 12 yıl süreyle kiraya verilmiştir. Daha sonra yapılan bir ek protokolle kira süresi 31.10.2026 tarihine kadar uzatılmıştır. Kiralanan, mahkemelerin nitelendirmesiyle çatılı işyeridir.
Sözleşmenin 12. maddesi, olağan bir mücbir sebep maddesinden çok daha geniş kaleme alınmıştı. Madde, şu durumları mücbir sebep olarak sayıyordu:
- kiracının personelinin grev ya da lokavt ilan etmesi,
- ülke genelinde salgın hastalık, karantina ve seyahat yasakları,
- hukuki veya fiilî uçuş engeli,
- deprem, sel, heyelan, seylap,
- kiraya verenin fiilinden kaynaklanmamak kaydıyla taşınmazda veya ilçenin genel alt yapısında meydana gelen arıza, sel ve su baskını.
Maddenin sonuç kısmı uyuşmazlığın kalbidir: Taraflar mücbir sebebi derhal birbirine bildirecek, yedi gün içinde bir araya gelip sözleşmenin durumunu kararlaştıracak; anlaşamazlarsa sözleşme ayrıca bildirime gerek olmaksızın kendiliğinden sona erecekti.
⏳ Uyarlama talebinden tahliye davasına
Kiracı, 28.04.2020 tarihli ihtarnamesiyle pandemiyi gerekçe göstererek kira bedelinin uyarlanmasını istemiş, ardından kira bedelinin uyarlanması için dava açmıştır. Kiraya veren taraf ise 05.06.2020 tarihli ihtarnameyle, kira bedelinin değişen ve geçici şartlara göre yeniden belirlenmesi yönünde bir teklif sunmuş ve tebliğden itibaren yedi gün içinde anlaşma sağlanamazsa sözleşmenin bildirimsiz ve tazminatsız biçimde kendiliğinden sona ereceğini ihtar etmiştir.
Davacı taraf, dava dilekçesinde kira süresinin 12. madde uyarınca 15.05.2020 tarihinde kendiliğinden sona erdiğini ileri sürerek, sona ermenin tespitini ve kiracının tahliyesini istemiştir. Kiracı ise kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından tek taraflı olarak feshedilemeyeceğini savunmuştur.
Dikkat çekici olan, kiracının kanunun tanıdığı bir hakkı, yani aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama talebini kullanmasının, kiraya veren açısından sözleşmeyi bitirme fırsatına dönüştürülmek istenmesidir. Uyarlama davasının genel çerçevesi için sitemizdeki kira uyarlama davası yazısına bakılabilir.
🏛️ Sulh hukuk mahkemesi neden reddetti?
Manavgat 1. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2022/992, K.2022/2411) davayı reddetmiştir. Gerekçenin dayanakları şöyle özetlenebilir:
- TBK 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiralanan yıldan yıla yenilenir.
- Sona erme yolları sınırlıdır: Kira sözleşmesi ya mahkeme kararıyla ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimiyle ya da kiralananın yok olmasıyla sona erer.
- TBK 354: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.
- Mülga 6570 sayılı Kanun m.8: Kanunda gösterilen hâller dışındaki sebeplerle açılan tahliye davaları, sözleşmede aksine şart bulunsa dahi dinlenmez.
Mahkemeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanundan kaynaklanan tahliye sebepleri dışında başka bir sebeple tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Sözleşmenin 12. maddesi, kanunda öngörülmeyen bir sona erme ve tahliye sebebi yarattığı ölçüde kiracıyı bağlamaz.
🗓️ Ertelenen TBK 354 tartışması
Davacı tarafın temel karşı argümanı bir geçiş dönemi kuralına dayanıyordu. Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girdiğinde, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bazı kira hükümlerinin, bu arada TBK 354’ün uygulanması 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Bu süre 2020 yılının Temmuz ayı başında dolmuştur. Davacının ileri sürdüğü sona erme tarihleri (Mayıs ve Haziran 2020) bu erteleme döneminin içinde kalmaktadır.
Davacıya göre erteleme döneminde taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu uygulanmalıydı; 6570 sayılı Kanun’un uygulanması doğru değildi. Dolayısıyla 12. madde serbest iradeyle kararlaştırılmış ve tarafları bağlayan bir hükümdü.
İlk derece mahkemesi bu argümanı kabul etmemiştir: Erteleme süresince, TBK’nın yürürlüğe girmesinden önceki yasal durum korunur. O yasal durum ise 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesini de kapsar ve bu hüküm, sözleşmede aksine şart bulunsa dahi kanun dışı sebeplerle açılan tahliye davalarının dinlenmeyeceğini açıkça öngörür. Başka bir deyişle erteleme, kiraya verene “sözleşmeyle istediği tahliye sebebini yaratma” serbestisi tanımamıştır.
🔍 Yargıtay’ın onaması ve sınırları
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (E.2024/715, K.2025/1407) istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Temyiz üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı “kiralananın tahliyesi istemi” olarak nitelendirmiş; temyiz edilen kararda belirtilen gerekçeye ve ilgili hükümlerin doğru uygulanmış olmasına göre temyiz itirazlarını reddederek kararı HMK 370/1 uyarınca onamıştır.
Onama kararı kısa gerekçelidir; Daire, ilk derece mahkemesinin gerekçesini benimsemekle yetinmiştir. Bu nedenle kararın içtihat değeri, onanan gerekçenin içeriğinden okunmalıdır: Çatılı işyeri kirasında, mücbir sebep maddesi yoluyla sözleşmenin “kendiliğinden” sona ereceğinin kararlaştırılması, kanunda sayılmayan bir tahliye sebebi yaratma girişimidir ve geçiş dönemindeki erteleme de bu sonucu değiştirmez.
Kararın neyi söylemediği de önemlidir. Yargıtay, mücbir sebep maddesinin tümüyle geçersiz olduğuna, kiracının uyarlama davasının sonucuna veya bu davadaki kira bedeline dair bir değerlendirme yapmamıştır. Uyuşmazlığın konusu yalnızca maddenin tahliye sonucunu doğurup doğuramayacağıdır.
🧭 Sözleşme hazırlayanlar için çıkan sonuçlar
Karar, kira hukukunda yerleşik bir ilkenin pandemi döneminden gelen bir örneğidir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan sona erme kuralları, tarafların sözleşmeye koyduğu kloz ne kadar ayrıntılı olursa olsun, kiracı aleyhine genişletilemez. Bu çerçevede şu noktalar öne çıkmaktadır:
- “Anlaşamazsak sözleşme kendiliğinden sona erer” türünden otomatik sona erme kayıtları, çatılı işyeri kirasında kiraya verene tahliye hakkı vermez.
- Kiracının uyarlama istemesi, kiraya veren için bir fesih ya da tahliye sebebi oluşturmaz.
- TBK 354’ün ertelendiği dönemde de 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesindeki sınırlama ilk derece mahkemesince uygulanmış ve bu gerekçe onanmıştır.
- Süre bitimine dayanarak tahliye de TBK 347 nedeniyle mümkün değildir; benzer bir sonuç, sitemizdeki hasılat paylı AVM kirasında süre kararında da görülür.
Kararın kiraya veren açısından anlamı, mücbir sebep maddelerinin bedel ve ifa güçlüğü konularındaki işlevini yitirmemekle birlikte, kanundaki tahliye sebeplerinin yerine geçemeyeceğidir. Uyarlama döneminde kira bedeline ilişkin uyuşmazlık, uyarlama ve kira tespiti davalarının kendi kuralları içinde çözülür; nitekim kira artış oranının uyarlanmasına ilişkin Yargıtay 3. HD 2026/1751 kararı da bu ayrımı yansıtır.
Son olarak, uyuşmazlığın 2020’deki bir ihtarnameden 2026’daki Yargıtay onamasına kadar yaklaşık altı yıl sürdüğü ve bu sürede ek protokolle uzatılan kira süresinin de sonuna yaklaşıldığı not edilmelidir.
💬 Sorular ve cevaplar
Kira sözleşmesine konan mücbir sebep maddesi tamamen geçersiz mi sayıldı?
Kiracı tacir olduğunda sonuç farklı olur muydu?
Kiracının uyarlama davası açması fesih sebebi olabilir mi?
Bu karar konut kiralarına da uygulanır mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında; kira hukukuna ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasında yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından ve bu kararda aktarılan ilk derece gerekçesinden derlenmiştir. Karar metninde tarafların adları yer almamaktadır. Kiracının açtığı uyarlama davasının sonucu bu yazının kapsamı dışındadır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; sözleşme hükümlerinin lafzına, kiralananın niteliğine, sözleşmenin ve sona erme iddiasının tarihine ve mahkemenin değerlendirmesine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
