Ek Protokolde Tahliye Taahhüdü – Yargıtay 3. HD 2026/1764
Uzun soluklu işyeri kiralarında taraflar genellikle yeni bir sözleşme imzalamak yerine mevcut sözleşmeyi ek protokollerle uzatır. Kiraya veren, bu uzatmayı kabul ederken çoğu zaman bir güvence ister: belirli bir dönemin sonunda, önceden yapılacak bir bildirimle kiralananın boşaltılacağı. Kiracı ise yıllar sonra bu kaydın gerçek bir tahliye taahhüdü olmadığını, çünkü bir takvim günü içermediğini ve sözleşmenin bir maddesi olarak kaldığını savunur. Yargıtay’ın önüne gelen bir alışveriş merkezi kirası, bu tartışmayı ek protokolün imzalandığı an üzerinden çözmüştür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 31.03.2026 tarihli ve E.2025/5750, K.2026/1764 sayılı kararıyla, kiralanan kiracının elindeyken imzalanan uzatma protokolündeki bildirime bağlı tahliye kaydını geçerli bir tahliye taahhüdü saymış ve bu taahhüde dayanan takip üzerine verilen tahliye kararını oy birliğiyle onamıştır.
🗓️ 2007’den 2022’ye: üç imza, bir tahliye kaydı
Davacı kiraya verenler, bir alışveriş merkezinde bulunan bağımsız bölümü 30.04.2007 tarihli sözleşmeyle davalı şirkete kiralamıştır. İlk derece mahkemesinin tespitine göre sözleşmenin beş yıllık süresi 30.04.2012’de dolmuş, 14.12.2012 tarihli ek protokolle süre beş yıl daha uzatılmıştır. Ardından 14.09.2017 tarihli ikinci ek protokol imzalanmış ve kira süresi 01.01.2018’den 31.12.2022‘ye kadar beş yıl daha uzatılmıştır.
Uyuşmazlığın kaynağı bu ikinci ek protokolün 2. maddesidir:
“On beşinci kira döneminin hitamından en az 6 (altı) ay önce yazılı olarak Kiralayan tarafından Kiracıya bildirilmesi halinde, Kiracı kiralananı on beşinci kira döneminin hitamında tahliye ederek boş bir şekilde anahtarlarıyla birlikte Kiralayana teslim edecektir. Kiracının bu maddedeki taahhüdü gayrikabili rücu tahliye taahhüdü niteliğindedir.”
Kiraya verenler bu maddeye dayanarak noter aracılığıyla 20.06.2022 tarihli ihtarnameyi göndermiş; ihtarname 24.06.2022‘de kiracıya tebliğ edilmiştir. Kiralanan boşaltılmayınca tahliye talepli icra takibi başlatılmış, kiracının itirazı üzerine itirazın iptali, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye istemiyle dava açılmıştır.
🛡️ Kiracının itirazları
Davalı kiracı, kira sözleşmesinden doğan bütün mali yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Cevap ve temyiz aşamalarında ileri sürdüğü itirazlar şöyle toplanabilir:
- Geçerli ve usulüne uygun bir tahliye taahhüdü yoktur; taahhüt açık ve net bir tarih içermelidir.
- Tahliye taahhüdüne ilişkin hükümler kamu düzenine ilişkindir ve kiracı aleyhine geniş yorumlanamaz; “on beşinci kira döneminin sonu” ifadesi kesin bir takvim tarihi değildir.
- Ek protokol, sözleşmeyi değiştiren (tadil) nitelikte bir belgedir; içindeki kayıt bir fesih maddesidir ve kiracı şirketin iradesi bu yolla sakatlanmıştır.
- Dava devam ederken davacıların kiraya veren sıfatı sona ermiştir; bu nedenle aktif husumet yokluğundan ret gerekir. Dosyaya sunulan bilimsel mütalaa da değerlendirilmemiştir.
🏢 Sulh hukuk mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi
Sulh hukuk mahkemesi, sözleşme ve protokollerin süre zincirini tek tek kurmuştur. Mahkemeye göre 14.09.2017 tarihli protokolün 2. maddesinde öngörülen bildirim şartı, kira dönemi sonu olan 31.12.2022 tarihinden altı ay önce yerine getirilmiştir: noter ihtarnamesi 20.06.2022 tarihlidir ve 24.06.2022’de tebliğ edilmiştir. Bu taahhüde dayanan icra takibi ise 05.01.2023 tarihinde, yani dönem sonundan itibaren bir aylık süre içinde başlatılmıştır.
Bu gerekçelerle mahkeme davayı kabul etmiş; davalının takibe yaptığı itirazın iptaline, takibin devamına ve kiracının bağımsız bölümden tahliyesine karar vermiştir. Bölge adliye mahkemesinin 55. Hukuk Dairesi, davalının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
🏛️ Yargıtay’ın onama gerekçesi
Davalı, kararı duruşma talepli olarak temyiz etmiştir. Daire, duruşma talebini kararın niteliği gereği reddederek incelemeyi dosya üzerinden yapmıştır. Uyuşmazlığı “tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile kiralananın tahliyesi istemi” olarak tanımlayan Daire, onama sonucunu üç dayanağa bağlamıştır:
- Külli halefiyet: Devralan ve unvan değişikliğiyle varlığını sürdüren şirket, önceki şirketlerin taraf olduğu hukuki ilişkilere aynen halef olur.
- Belgenin niteliği: 14.09.2017 tarihli belge, kira sözleşmesinin uzatılmasına ilişkin ikinci ek protokol olarak hazırlanmış ve taraflarca imzalanmıştır.
- İmza anı ve tarih: Kiralanan kiracının elinde bulunduğu sırada yeni yapılan bu sözleşmeyle kararlaştırılan tahliye tarihi açık ve net olarak yazılıdır.
Bu nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazları reddedilmiş, bölge adliye mahkemesi kararı HMK m.370/1 uyarınca ONANMIŞTIR. Karar 31.03.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
📜 TBK m.352/1 ve sözleşme içindeki taahhüt
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasına göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Hükümdeki ilk koşul, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra verilmesidir. Kiracının, kiralananı henüz teslim almadan, sözleşme kurulurken verdiği boşaltma sözü bu koşulu karşılamaz. Davalının “ek protokol yalnız bir tadil belgesidir” itirazının arka planında da bu ayrım yatmaktadır.
Daire bu itirazı kabul etmemiştir. Belirleyici olan, 2017 protokolünün imzalandığı tarihte kiracının bağımsız bölümü on yıldır kullanıyor olmasıdır. Daire, uzatma protokolünü “kiralananın kiracı elinde bulunduğu sırada yeni yapılan kira sözleşmesi” olarak nitelendirmiştir. Böylece protokolün içine yazılmış olması, kaydın tahliye taahhüdü olarak değerlendirilmesine engel görülmemiştir. Kaydın protokolde yer alması ve “gayrikabili rücu” ibaresiyle güçlendirilmesi, yazılılık koşulunu da sağlamıştır.
İkinci tartışma, tarihin belirliliğiyle ilgilidir. Kiracı, “on beşinci kira döneminin hitamı” ifadesinin takvim tarihi olmadığını savunmuştur. Ancak protokol aynı zamanda kira süresini 31.12.2022’de sona erecek biçimde açıkça belirlemiştir. İlk derece mahkemesi bu dönem sonunu 31.12.2022 olarak tespit etmiş, Yargıtay da tahliye tarihinin “açık ve net olarak yazılı” olduğunu kabul etmiştir. Tarih, protokolün kendi içinden kuşkuya yer bırakmadan belirlenebildiği için ayrıca bir gün-ay-yıl yazılmamış olması sonucu değiştirmemiştir.
Tahliye taahhüdünün farklı görünümleri için taahhütten sonra yapılan yeni kira sözleşmesi ve aile konutu bildirimi ve tahliye taahhüdü kararlarına; tarih hanesi boş bırakılan taahhütnameler için bu yazıya bakılabilir. AVM kiralarında sürenin sona ermesine dayalı tahliye ise hasılat paylı AVM kirası kararında ele alınmıştır.
⏱️ Bildirim, dönem sonu ve bir aylık süre
Bu dosyadaki taahhüt kayıtsız şartsız değil, kiraya verenin yazılı bildirimine bağlıdır. Dolayısıyla tahliye talebinin dinlenebilmesi için iki ayrı zamanlamanın birlikte tutması gerekmiştir. Dosyadaki tarihler şu tabloyu oluşturmaktadır:
- Bildirim: Protokol, dönem sonundan en az altı ay önce yazılı bildirim aramaktadır. 24.06.2022 tebliğ tarihi, 31.12.2022 dönem sonuna göre altı aydan fazla öncedir.
- Taahhüt edilen tarih: Kiracı kiralananı 31.12.2022’de boşaltmamıştır.
- TBK m.352/1 süresi: Takip 05.01.2023’te başlatılmıştır; bu, taahhüt edilen tarihten başlayan bir aylık sürenin içindedir.
Mahkemeler, bu üç unsurun her birini dosyadaki belgelerle bağlamıştır. Bildirimin geç yapılması ya da takibin bir aylık süre geçtikten sonra başlatılması hâlinde aynı kaydın sonucu başka olabilirdi; kararda bu ihtimaller tartışılmamış, yalnız somut tarihlerin koşulları karşıladığı tespit edilmiştir.
Kiracının dava sırasında kiraya verenlerin sıfatının sona erdiği yönündeki itirazı Yargıtay kararında ayrıca tartışılmamış; Daire, temyiz itirazlarını bütün olarak reddetmiştir. Kararın ilke değeri bu nedenle daha çok, uzatma protokolündeki bildirime bağlı tahliye kaydının TBK m.352/1 anlamında bir taahhüt sayılabilmesi noktasındadır.
🙋 Sorular ve cevaplar
Kira sözleşmesine yazılan tahliye kaydı taahhüt sayılır mı?
Taahhütte gün, ay ve yıl yazmıyorsa tarih belirli midir?
Bildirime bağlı taahhütte ihtarnamenin zamanı neden önemli?
Kiracı şirketin birleşme ya da unvan değişikliği taahhüdü ortadan kaldırır mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında bulunmaktadır; kira uyuşmazlıklarına ilişkin diğer Yargıtay kararları Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Karar, 2007’de kurulan ve ek protokollerle uzatılan belirli bir işyeri kirasına, protokolün somut lafzına ve dosyadaki tebliğ ve takip tarihlerine dayanır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; taahhüdün hangi belgede ve hangi tarihte verildiğine, kiralananın o sırada kimin elinde bulunduğuna, bildirimin ve takibin zamanına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
