Konutu peşin parayla değil, finansal kiralama yoluyla edinmeyi seçen bir tüketici, ödeme planı tamamlanana kadar evde malik olarak değil kiracı sıfatıyla oturur. Taksitler aksadığında finansman şirketi bir ihtarname gönderir, verilen süre dolunca sözleşmeyi fesheder, konutu satar ve artan bedeli tüketiciye öder. Peki bu ihtarnamede tanınması gereken süre kaç gündür: tüketici mevzuatındaki otuz gün mü, yoksa finansal kiralama mevzuatındaki altmış gün mü?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.07.2026 tarihli ve E.2026/1371, K.2026/4414 sayılı kararıyla, konut edinimine yönelik finansal kiralama sözleşmesinin fesih maddesinin 6361 sayılı Kanun’a atıf yaptığı bir dosyada, tüketiciye yalnızca otuz günlük süre verilerek yapılan feshi geçerli sayan Bölge Adliye Mahkemesi kararını davacı yararına bozmuştur. Karar oy çokluğuyla verilmiş, karşı oyda uyuşmazlığın 6502 sayılı Kanun kapsamında çözülmesi gerektiği görüşü savunulmuştur.
🏠 İki konut, bir sözleşme modeli
Davacı tüketici, davalı şirketle iki bağımsız bölüm için “konut edinimine ilişkin” başlıklı sözleşmeler ve bunlara ekli ödeme planları imzalamıştır. Sözleşmelerde konutların teslim tarihleri ve bedelin taksitler hâlinde ödenmesi kararlaştırılmıştır. Yargıtay’ın tespitine göre davacı, sözleşme gereği konutlarda kiracı sıfatıyla zilyet olmuştur; Bölge Adliye Mahkemesi de sözleşmelerin 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 3/ç maddesinde tanımlanan finansal kiralamaya ilişkin olduğunu açıkça belirtmiştir.
Taksitlerin gecikmesi üzerine şirket, her iki konut için ayrı ihtarnameler göndermiş; kira bedeli, temerrüt faizi, avukatlık ücreti, masraf ve ileri vadeli kira alacağından oluşan toplam 496.614,28 TL ile 447.214,49 TL‘nin, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödenmesini, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğini bildirmiştir. Ödeme yapılmayınca sözleşmeler feshedilmiş, konutlar satılmış ve bakiye bedel tüketiciye ödenmiştir.
📝 Tüketicinin dava dilekçesindeki talepler
Davacı, feshin sözleşmeye ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek tüketici mahkemesinde geniş kapsamlı bir dava açmıştır. Başlıca talepler şunlardır:
- Sözleşmelerin feshinin geçersizliğinin tespiti,
- 6502 sayılı Kanun’un 34. maddesindeki “30 gün” ibaresi için Anayasa Mahkemesine itiraz yoluyla başvurulması,
- Sözleşmede öngörülen ve tahsil edilen avukatlık ücreti ile kullanılmayan tapu masraflarının iadesi,
- Haksız tahliye nedeniyle mahrum kalınan rayiç kira bedelinin tazmini ve konutların rayiç değerinin tespiti,
- Tüketici senetlerinin iadesi veya iptali, kredi risk kayıtlarından ismin silinmesi,
- Belirsiz alacak olarak şimdilik 87.000,00 TL alacak ve tazminat.
Temyiz aşamasında davacı ayrıca, ödemelerini 30.07.2020 tarihine kadar düzenli yaptığını, Covid-19 salgını nedeniyle aksama yaşandığını ve ihtarla gerçek bakiye borçtan 86.261,34 TL fazla talep edildiğini ileri sürmüştür. Davalı ise feshin haklı olduğunu, konutların davacı tarafından iradi olarak boşaltıldığını savunmuştur.
⚖️ İlk derece ve istinaf: otuz gün yeterli görüldü
Ankara 1. Tüketici Mahkemesi, 2021/590 Esas ve 2024/158 Karar sayılı kararıyla feshin geçerli olduğunu tespit etmiştir. Mahkemeye göre birbirini izleyen iki taksitin ödenmemesi ve otuz günlük süre tanınması, 6502 sayılı Kanun’un 34/1. maddesine ve sözleşmenin 13. maddesine uygundur. Mahkeme, sözleşmenin 7. maddesindeki avukatlık ücretine ilişkin hükmü haksız şart sayarak tahsil edilen 63.201,34 TL‘nin ve kullanılmayan 23.060,00 TL tapu masrafının iadesine; konut rayiç değerinden kaynaklanan zarar için iki bağımsız bölüm yönünden 46.715,92 TL ve 44.811,01 TL’ye hükmetmiş, kira kaybı talebini ise reddetmiştir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi (2025/446 Esas, 2025/708 Karar), tarafların istinaf başvurularını kabul ederek kararı kaldırmış ve yeniden hüküm kurmuştur. Daire de feshin geçerli olduğunu kabul etmiş; uyuşmazlığın konut finansmanında temerrüdü düzenleyen 6502 sayılı Kanun’un 34. maddesine göre çözülmesi gerektiğini, bu maddenin konut finansmanına yönelik finansal kiralamada 6361 sayılı Kanun’un 33. maddesinin uygulanmayacağını öngördüğünü vurgulamıştır. Bölge Adliye Mahkemesi, rayiç değer talebini reddetmiş, buna karşılık davacının bakiye bedel ödenmeden tahliye edildiği gerekçesiyle 24.600,00 TL kira tazminatına hükmetmiştir.
🔍 Yargıtay’ın bozma gerekçesi
Dosya, davacının istemi üzerine duruşmalı incelenmiş; Daire, işin daha derinlemesine incelenmesi için görüşmeyi 02.07.2026 tarihine bırakmıştır. Kararın merkezinde sözleşmenin 13. maddesi vardır. Bu madde, müşterinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi hâlinde finansal kiralama kanununun ilgili hükümlerinin uygulanacağını belirtmekte, ayrıca birbirini izleyen iki taksitte temerrüt hâlinde “en az 30 gün süre tanıyan” bir ihtarname gönderileceğini düzenlemektedir.
Daire, 6361 sayılı Kanun’un “Sözleşmenin ihlali” başlıklı 31/1. maddesini aktarmıştır. Bu hükme göre kiralayan, finansal kiralama bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya verdiği otuz günlük süre içinde de bedel ödenmezse sözleşmeyi feshedebilir; ancak sözleşmede süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçeceği kararlaştırılmışsa bu süre altmış günden az olamaz.
Daireye göre derece mahkemeleri uyuşmazlığı 6502 sayılı Kanun’un 34. maddesine göre çözerek feshi geçerli saymıştır; oysa sözleşmenin 13. maddesi finansal kiralama mevzuatına atıf yapmaktadır ve bu mevzuatın 31. maddesi, mülkiyetin kiracıya geçeceği sözleşmelerde altmış günlük asgari süre öngörmektedir. Bu durumda mahkemenin, davacıya usulüne uygun ihtarat yapılmadığını dikkate alarak karar vermesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurması usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.
Bozma nedenine göre davacının diğer, davalının ise tüm temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer görülmemiştir. Davalıdan alınarak davacıya verilmek üzere 40.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretine hükmedilmiş ve dosya Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmiştir.
📊 İki kanun, iki süre: karşılaştırma
Kararın anlaşılması için iki düzenlemenin yan yana okunması yararlı olacaktır:
| Konu | 6502 sayılı Kanun m.34 | 6361 sayılı Kanun m.31/1 |
|---|---|---|
| Asgari süre | Muacceliyet uyarısında en az otuz gün | Otuz gün; mülkiyetin süre sonunda kiracıya geçeceği kararlaştırılmışsa en az altmış gün |
| Temerrüt eşiği | Birbirini izleyen en az iki taksit | Finansal kiralama bedelinde temerrüt |
| Fesih sonrası | Konutun kıymet takdiriyle derhâl satışı, artan bedelin tüketiciye ödenmesi; 6361 m.33 uygulanmaz | Mal tedbirle kiralayana bırakılmışsa ve fesih haksız bulunursa kiralayanın kiracının zararını tazmin yükümlülüğü (m.31/3) |
Derece mahkemeleri 6502 sayılı Kanun’un özel hükmünü esas almıştır. Yargıtay çoğunluğu ise tarafların sözleşmede fesih için finansal kiralama mevzuatına yaptıkları atfı belirleyici görmüş ve ihtarın bu mevzuattaki asgari süreye uygun olması gerektiğini kabul etmiştir. Bir başka deyişle bozma, iki kanundan hangisinin genel olarak üstün olduğuna dair soyut bir tespitten çok, sözleşmenin kendi fesih hükmünün yorumuna dayanmaktadır.
🗣️ Karşı oydaki tüketici hukuku yaklaşımı
Karşı oy yazısında, gayrimenkul edinimine ilişkin finansal kiralama sözleşmesinin konusunun konut niteliğindeki taşınmazın edinilmesi olduğu, bu niteliği itibarıyla işlemin tüketici işlemi sayılacağı ve 6502 sayılı Kanun kapsamında kalacağı belirtilmiştir. Bu görüşe göre derece mahkemesi kararının onanması gerekirdi.
Karşı oy, uygulamada tartışmanın sürebileceğini göstermektedir: Konut finansmanı amaçlı finansal kiralamada tüketici mevzuatının özel düzenlemesi mi, yoksa sözleşmenin atıf yaptığı finansal kiralama mevzuatı mı uygulanacaktır? Eldeki karar, sözleşme metnindeki atfın bu soruya verilecek cevapta ağırlık taşıyabileceğini ortaya koymaktadır. Kira ilişkisinin sona ermesi ile kira borcunun akıbetine dair farklı bir uyuşmazlık için feshedilmeyen kira sözleşmesinde kira borcu yazısına bakılabilir.
🧭 Kararın uygulamaya olası etkisi
Karar, bozma kararı olduğundan uyuşmazlığın nihai sonucu Bölge Adliye Mahkemesinin yeniden yapacağı değerlendirmeye bağlıdır. Bununla birlikte kararın içerdiği tespitler şöyle özetlenebilir:
- Konut edinimine yönelik finansal kiralamada sözleşme, fesih hâlinde 6361 sayılı Kanun’a atıf yapıyorsa, ihtar süresi bu Kanun’un 31/1. maddesine göre değerlendirilmiştir.
- Süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçeceği kararlaştırılan sözleşmede otuz günlük ihtar, usulüne uygun ihtar sayılmamıştır.
- Sözleşmedeki “en az 30 gün” ifadesi, kanundaki altmış günlük asgari sürenin önüne geçirilmemiştir.
- Usulsüz ihtar tespiti, feshin geçerliliği ve buna bağlı satış, tahliye ve tazminat talepleri bakımından yeniden değerlendirme gerektirmektedir.
- Avukatlık ücreti ve tapu masrafı gibi diğer kalemler, bozma nedeniyle Yargıtay tarafından ayrıca incelenmemiştir.
Kararın tartışmalı yanı, 6502 sayılı Kanun’un 34/3. maddesinin konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerine özgü bir satış ve tahliye düzeni getirmesidir. Bozma sonrası yargılamada bu özel düzen ile 6361 sayılı Kanun’un 31. maddesindeki fesih süresinin nasıl bağdaştırılacağı belirleyici olacaktır.
❓ Merak edilenler
Yargıtay feshin geçersiz olduğuna kesin olarak karar verdi mi?
Hayır. Daire, usulüne uygun ihtarat yapılmadığının dikkate alınması gerektiğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını bozmuş ve dosyayı geri göndermiştir. Feshin hukuki sonuçları yeniden yapılacak değerlendirmeye bırakılmıştır.
Altmış günlük süre her finansal kiralama sözleşmesinde mi aranır?
6361 sayılı Kanun’un 31/1. maddesine göre altmış günlük asgari süre, sözleşmede süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçeceğinin kararlaştırıldığı hâllere özgüdür. Diğer hâllerde kanun otuz günlük süreden söz etmektedir.
Bölge Adliye Mahkemesi hangi gerekçeyle kira tazminatına hükmetmişti?
Bölge Adliye Mahkemesi, davacının konutlardan bakiye bedel ödenmeden önce tahliye edildiğini kabul ederek 24.600,00 TL kira tazminatına hükmetmiştir. Yargıtay, bozma nedeni karşısında bu yöndeki temyiz itirazlarını şimdilik incelememiştir.
Karar oy birliğiyle mi verildi?
Hayır, karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda, konut edinimine ilişkin sözleşmenin tüketici işlemi olarak 6502 sayılı Kanun kapsamında kaldığı ve derece mahkemesi kararının onanması gerektiği belirtilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgilerine iletişim sayfasından, serideki diğer kararlara Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Değerlendirme, konut edinimine yönelik finansal kiralama sözleşmesinin feshine ilişkin, oy çokluğuyla verilmiş tek bir bozma kararına dayanır ve bozma sonrası yargılamanın sonucu bilinmemektedir. Sözleşme hükümleri, ihtar içeriği ve ödeme geçmişi farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
