Borç para alınan kişiye “borç ödenince geri alırım” düşüncesiyle tapu devretmek, özellikle icra baskısı altındaki borçlular arasında hâlâ rastlanan bir yöntemdir. Kâğıt üzerinde bir satış yapılır; gerçekte ise taşınmaz yalnızca borca güvence olsun diye el değiştirir. Borç ödendiği hâlde taşınmaz geri verilmez ve üstelik bir başkasına satılırsa ne olur? Eski malik tapuyu geri alabilir mi, yoksa yalnızca bedel mi isteyebilir?
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 11.05.2026 tarihli ve E.2025/1741, K.2026/3836 sayılı kararıyla, bu soruya ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını oy birliğiyle ve kesin olarak onamıştır. Onanan kararda inançlı işlemin yazılı sözleşme olmasa da dekontlar, tanıklar ve ceza soruşturmasındaki ifadelerle ispatlandığı kabul edilmiş; ancak taşınmazı sonradan satın alan kişinin iyiniyetli olması nedeniyle tapu iptali ve tescil talebi reddedilmiş, terditli bedel talebi ise inanılan taraflar yönünden kabul edilmiştir.
🏠 Yarısı borçla alınan daire ve “emaneten” devir
Davacının dava dilekçesinde anlattığı olay akışı şöyledir:
- Davacı, bir bağımsız bölümü 360.000 TL‘ye satın almak için satıcıyla anlaşmış ve bedelin 180.000 TL‘sini kendisi ödemiştir.
- Kalan 180.000 TL’yi, daha önce de faiz karşılığı borç aldığı davalıdan istemiş; bu tutar davalının sahibi olduğu şirketin hesabından satıcıya gönderilmiştir.
- Davacı, bu borcu faiziyle birlikte 260.000 TL olarak geri ödemeyi kabul etmiş; eski 30.000 TL borçla birlikte toplam 290.000 TL için noter onaylı borçlanma sözleşmesi imzalamıştır.
- Ayrıca davalının şirketinin bankadan kullandığı 180.000 TL kredi için taşınmaz üzerine şirket lehine ipotek kurulmuştur.
- İpoteğe rağmen davalı, noter senedine dayanarak 290.000 TL’lik icra takibi başlatmıştır.
- Davalının oğlu, taşınmazın icradan korunması için kendi adına devredilmesi gerektiğini, icra tehdidi geçince iade edileceğini söylemiştir. Ekonomik zorluk içindeki davacı, verdiği vekâletname ile taşınmazın geri verilmek şartıyla bu kişiye satış yoluyla devrine razı olmuştur.
- Davacı borcun 30.000 TL’lik kısmını bir aracını davalının şirketine devrederek, kalan 260.000 TL’nin 10.000 TL’sini elden, geri kalanını ise 50.000 TL, 75.000 TL ve 125.000 TL olmak üzere “emaneten … tapu bedeli” açıklamasıyla davalının banka hesabına göndererek ödediğini ileri sürmüştür.
- Borç ödendiği hâlde taşınmaz iade edilmemiş, davalının oğlu tarafından üçüncü bir kişiye satılmıştır.
Davacı, tapu kaydının iptali ile adına tescilini, bu mümkün olmazsa taşınmazın rayiç değerinin tespiti ile şimdilik 180.000 TL’nin faiziyle birlikte tahsilini istemiştir. Davacı ayrıca davalılar hakkında dolandırıcılık iddiasıyla şikâyette bulunmuş, başlatılan soruşturmada davalıların ifadeleri alınmıştır.
🗂️ Davalıların savunmaları
- Kreditör davalı: Davacının daireyi aslında kendisinden aldığı 360.000 TL borçla satın aldığını, şirketi üzerinden kısa vadeli 180.000 TL kredi kullanıp kalan 180.000 TL’yi elden verdiğini, davacının 4-5 ay içinde hem bu borcu hem daha önce aldığı aracın borcunu ödeyemediğini, bunun üzerine taşınmazın borca karşılık 360.000 TL bedelle oğluna satıldığını savunmuştur. Banka havalelerinin taşınmazla ilgisi olmadığını ileri sürmüştür.
- Kreditörün oğlu: Davacının uzun süre borcunu ödemediğini, taşınmazın bu nedenle kendisine devredildiğini belirtmiştir.
- Son malik: Taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, taraflar arasındaki olayların hiçbirine taraf ya da tanık olmadığını savunmuştur.
⚖️ İlk derece, istinaf ve Yargıtay kararı
Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi (2019/617 E., 2021/788 K.) şu tespitlerde bulunmuştur:
- Taraflar arasında inançlı işleme ilişkin yazılı bir belge yoktur; ancak ceza soruşturmasında iki davalının taşınmazın davacının borçlarına karşılık emaneten alındığını açıkça ifade ettiği görülmüştür.
- Davacının sunduğu dekontlar inançlı işlem bakımından yazılı delil başlangıcı niteliğindedir; makbuz ve dekontlarla davalılara toplam 260.000 TL ödeme yapıldığı anlaşılmıştır.
- Tanıklar da borç ödendiği hâlde taşınmazın geri devredilmediğini beyan etmiştir.
- Ancak son kayıt malikinin ediniminde kötüniyetli olduğu ispatlanamamıştır; vekâleten devri yapan davalının da zarara birlikte sebep olduğu ispatlanamamıştır.
Bu gerekçelerle tapu iptali ve tescil talebi reddedilmiş, terditli tazminat talebi kreditör davalı ve oğlu yönünden kabul edilmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi (2022/1636 E., 2024/2939 K.), dekont suretleri, tanık beyanları ve ceza soruşturmasındaki ifadelerle inançlı işlemin kanıtlandığını; borç ödendikten sonra taşınmazın inanç sözleşmesi gereği davacıya devri gerekirken sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişiye temlik edildiğini, üçüncü kişinin ise iyiniyetli olduğunu belirterek davalıların istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, kreditör davalı ile oğlunun temyizi üzerine kararı usul ve kanuna uygun bularak HMK m.370/1 uyarınca onamış; 27.555,10 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına hükmetmiştir. Karar kesin olarak verilmiştir. Daire ayrıca bir gerekçe yazmamış, Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçesini yerinde bulmuştur.
🤝 İnançlı işlem nedir, muvazaadan farkı ne?
İnançlı işlemde taraflar bir devri gerçekten istemektedir; taşınmazın mülkiyeti tapuda inanılan kişiye geçer. Ancak aralarındaki inanç sözleşmesiyle, inanılan kişinin bu mülkiyeti belirli bir amaç dışında kullanmayacağı ve amaç gerçekleşince (örneğin borç ödenince) geri devredeceği kararlaştırılır. Somut olaydaki biçim, uygulamada teminat amaçlı inançlı temlik olarak adlandırılır.
- Muvazaada taraflar görünüşteki işlemi hiç istememektedir; işlem baştan geçersizdir.
- İnançlı işlemde devir geçerlidir; sorun, inanılan tarafın geri devir borcunu yerine getirmemesidir. Bu nedenle talep, inanç sözleşmesinden doğan geri devir borcuna dayanır.
- Geri devir talebinin tapu iptali ve tescil şeklinde yerine getirilebilmesi için taşınmazın hâlâ inanılan kişinin adına kayıtlı olması ya da sonraki malikin iyiniyetli olmaması gerekir.
- Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse, inanan taraf için kalan yol inanılan taraftan bedel veya tazminat istemektir. Davacının terditli talebi tam da bu olasılığa yöneliktir.
Muris muvazaası ya da hile iddiasına dayanan tapu iptali davalarından farklı olarak, burada davacı devrin kendi iradesiyle yapıldığını kabul etmekte, yalnızca geri verilme şartına uyulmadığını ileri sürmektedir. Aldatma iddiasına dayalı tapu iptalindeki ispat yükü için serinin aldatma ile tapu iptali kararına bakılabilir.
🧾 Yazılı belge yoksa ispat nasıl sağlandı?
Yargıtay uygulamasında, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından bu yana inanç sözleşmesinin yazılı delille ispatı aranmaktadır. Bu davada taraflar arasında imzalı bir inanç sözleşmesi yoktu. Buna rağmen mahkemeler ispatın sağlandığını kabul etmiştir; çünkü dosyada birbirini tamamlayan üç delil grubu vardı:
- Dekontlar: Davalının hesabına “emaneten … tapu bedeli” açıklamasıyla yapılan havaleler, yazılı delil başlangıcı sayılmıştır. HMK m.202’ye göre delil başlangıcı, iddia konusu işlemi muhtemel gösteren ve karşı tarafça verilmiş veya gönderilmiş belgedir; senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir.
- Ceza soruşturmasındaki ifadeler: İki davalının, taşınmazın davacının borçlarına karşılık emaneten alındığını açıkça söylemesi, belirleyici kabul edilmiştir.
- Tanık beyanları: Delil başlangıcı bulunduğundan dinlenen tanıklar, borç ödendiği hâlde geri devrin yapılmadığını doğrulamıştır.
Kararın bu yönü, inançlı işlem davalarında “yazılı sözleşme yoksa dava kaybedilir” şeklindeki genel kanaatin mutlak olmadığını göstermektedir. Belirleyici olan, karşı taraftan sadır olan belgeler ve beyanlarla işlemin muhtemel gösterilip gösterilemediğidir. Yine de ispat değerlendirmesi her dosyada somut belgelerin içeriğine bağlıdır.
🛡️ Üçüncü kişinin iyiniyeti: TMK m.1023 engeli
Davacı inançlı işlemi ispatlamasına rağmen taşınmazı geri alamamıştır. Bunun nedeni, TMK m.1023 hükmüdür: Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Davacı, son malikin de işlemden haberdar olduğunu ve kötüniyetli davrandığını ileri sürmüş; ancak mahkemeler bunun ispatlanamadığını tespit etmiştir.
Sonuçta sorumluluk, inanç sözleşmesine aykırı davranan taraflara yönelmiştir. İlk derece mahkemesi terditli tazminat talebini yalnızca kreditör davalı ile taşınmazı adına aldıran oğlu yönünden kabul etmiş; vekâleten devri yapan kişi ve son malik bakımından sorumluluk kurulmamıştır. Kararda hükmedilen bedelin miktarına ilişkin bir bilgi yer almamaktadır.
Kararın gayrimenkul uygulaması bakımından sonucu şudur: Teminat amaçlı devirlerde asıl risk, taşınmazın inanılan kişi tarafından hızla üçüncü kişilere aktarılmasıdır. Tapu sicilinin güvenilirliği ilkesi, iyiniyetli alıcıyı korurken inanan tarafı bedel talebiyle sınırlı bırakabilmektedir. Tapu sicilinden doğan diğer bir sorumluluk türü serinin sahte vekâletle tapu devrinde TMK 1007 kararında incelenmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sık sorulanlar
Borca karşılık “emanet” olarak yapılan tapu devri geçerli midir?
Bu kararda devir, teminat amaçlı inançlı temlik olarak nitelendirilmiştir. İnançlı işlemde devir geçerlidir; inanılan taraf ise inanç sözleşmesi gereği, borç ödendiğinde taşınmazı geri devretmekle yükümlüdür.
Yazılı inanç sözleşmesi olmadan dava kabul edilebilir mi?
Somut olayda yazılı sözleşme yoktu. Mahkemeler, “emaneten tapu bedeli” açıklamalı dekontları yazılı delil başlangıcı saymış; tanık beyanları ve davalıların ceza soruşturmasındaki ifadeleriyle birlikte inançlı işlemin kanıtlandığını kabul etmiştir. Yargıtay bu değerlendirmeyi onamıştır.
Taşınmaz başkasına satıldıysa tapu geri alınabilir mi?
Bu davada alınamamıştır. Son malikin kötüniyetli olduğu ispatlanamadığından TMK m.1023 uyarınca kazanımı korunmuş, tapu iptali ve tescil talebi reddedilmiştir. Son malikin kötüniyetli olduğunun ispatı hâlinde sonuç farklı olabilirdi.
Kimler bedelden sorumlu tutuldu?
Terditli tazminat talebi, borç veren davalı ile taşınmazı adına aldıran oğlu yönünden kabul edilmiştir. Vekâleten devri yapan kişinin zarara birlikte sebep olduğu ispatlanamamış, son malik ise iyiniyetli kabul edilmiştir.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin yayımlanmış, oy birliğiyle verilmiş onama kararından ve onanan derece mahkemesi kararlarının Yargıtay ilamında aktarılan gerekçelerinden derlenmiştir. İnançlı işlem iddialarında ispat ve iyiniyet değerlendirmesi her dosyanın somut delillerine göre yapılır. Yazı kullanılarak yapılan başvuru ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
