Tapuda paylı görünen pek çok arsa ve bahçe, sahada çoktan bölünmüştür: Bir paydaş kendi köşesini tel örgüyle çevirmiş, evini yapmış; diğerleri kalan kısma ya hiç dokunmamış ya da yıllardır ekip biçmektedir. Böyle bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancıya sattığında, yıllardır kendi köşesinde yaşayan paydaşın yasal önalım hakkını kullanması hakkaniyete uygun mudur? Yargıtay uygulaması bu soruya “fiili taksim” kavramıyla cevap verir. Ancak kavramın sınırları, özellikle satış yapan paydaşların sahada hiç kullanımı yoksa, tartışmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.10.2025 tarihli ve E.2024/542, K.2025/667 sayılı kararıyla, fiili taksimden söz edilebilmesi için önalım hakkını kullanan davacının yanında, davalıya pay satan paydaşların da taşınmazın belirli bir kısmını fiilen kullanıyor olması gerektiğini; satıcıların eylemli kullanımı bulunmayan bir taşınmazda “kullanabilecekleri bir yer vardı” gerekçesiyle fiili taksim kabul edilemeyeceğini belirterek Bölge Adliye Mahkemesinin direnme kararını oy birliğiyle bozmuştur.
- Etrafı çevrili bir bahçe ve satılan pay
- Önalım hakkının yasal çerçevesi
- Fiili taksim: Kanunda olmayan ama uygulamada güçlü bir savunma
- Özel Daire ile Bölge Adliye Mahkemesi neden ayrıştı?
- Hukuk Genel Kurulunun ölçütü
- Keşif, kroki ve tanık: Fiili taksimin ispatı
- 🆕 7571 sayılı Kanun ile önalımda değişen kurallar
- Soru-cevap
🌳 Etrafı çevrili bir bahçe ve satılan pay
Dava konusu taşınmaz, tapuda “Bahçeli Ahşap Ev” niteliğiyle kayıtlı, paylı mülkiyete tabi bir parseldir. Karar metnine göre davacı paydaş taşınmazın belirli bir bölümünü etrafını çevirerek kullanmaktadır. Direnme kararında aktarılan tespitlere göre davacı, 1974 yılından itibaren fiilen ayırdığı yere ev ve müştemilat yapmış, yalnızca bu kısmı imar ve ihya etmiştir.
Dava dışı dört paydaş, 02.03.2021 tarihinde taşınmazdaki paylarını tapuda davalıya satmıştır. Satılan pay oranı 354/409‘dur, yani taşınmazın büyük bölümüne karşılık gelmektedir. Davacı, yasal önalım hakkını kullanarak davalı adına kayıtlı payın iptali ve kendi adına tescilini istemiştir. Davalı ise iki savunma ileri sürmüştür: Taşınmazda fiili taksim bulunduğu ve hak düşürücü sürenin geçtiği.
📜 Önalım hakkının yasal çerçevesi
TMK 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hukuk Genel Kurulu, bu hakkın amacını şöyle açıklamıştır: Paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önlemek ve payların mümkün olduğunca mevcut paydaşların elinde toplanmasını sağlamak.
Kurul, önalım hakkının hukuki niteliğine ilişkin eski içtihadı birleştirme kararlarını da hatırlatmıştır:
- 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 E., 1951/6 K. sayılı İBK: Önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır.
- 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 E., 1951/5 K. sayılı İBK: Hak kullanıldığında önalım hakkı sahibi, yeni bir sözleşmeye gerek kalmaksızın alıcıya halef olur.
Kurula göre önalım hakkı kişiye değil paya bağlıdır; kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Yalnızca paydaş olmayan birine yapılan satışta kullanılabilir ve TMK 734 uyarınca ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
🧭 Fiili taksim: Kanunda olmayan ama uygulamada güçlü bir savunma
Hukuk Genel Kurulu, fiili taksimin Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmediğini ve önalım hakkına etkisine ilişkin bir hüküm bulunmadığını açıkça kabul etmiştir. Kavram uygulamaya Yargıtay içtihatlarıyla girmiştir ve hukuki dayanağı TMK 2’deki dürüstlük kuralıdır.
Mantık şudur: Paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş ve bu düzeni uzun süre benimsemişse, kayıtta paylı ama sahada bağımsız hâle gelmiş bu yapının korunması gerekir. Bu durumda paydaşlardan biri kendi kullandığı yeri ve ona karşılık gelen payı üçüncü kişiye satarsa, farklı bir bölümü kendisine bırakılmış ve satıcının yerinde hak iddia etmemiş olan paydaşın önalım hakkını kullanması dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Kurul, fiili taksimin kabulü için gerekli ve yeterli unsurları şöyle sıralamıştır:
- Önalıma konu payın ilişkin olduğu bir taşınmazın bulunması,
- Bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmiş olması,
- Davacının ve davalıya pay satan paydaşın (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanıyor olması.
Kurul ayrıca, kötüniyet iddiasının 14.02.1951 tarihli ve 1951/17 E., 1951/1 K. sayılı İBK uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceğini ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınması gerektiğini hatırlatmıştır.
🔀 Özel Daire ile Bölge Adliye Mahkemesi neden ayrıştı?
Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi (2022/2915 E., 2022/3171 K., 13.12.2022), davacının kendi payına karşılık fiilen kullandığı yer dışındaki alanın, davalıya pay satan paydaşlara ayrılmış yer olduğunu kabul etmiştir. Daireye göre taşınmazın arsa niteliğinde olması ve satıcıların eylemli kullanımının bulunmaması davalı aleyhine değerlendirilemezdi. Bu gerekçeyle ilk derece kararı kaldırılmış ve dava reddedilmiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (2023/252 E., 2024/294 K., 18.01.2024) farklı düşünmüştür. Kroki, fotoğraflar, keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarından, davacının öteden beri kullandığı sınırları belirli bir yer bulunduğu, ancak satıcıların eylemli olarak kullandığı bir yer bulunmadığı anlaşılmıştır. Satıştan önce davacı ile satıcıların ayrı ayrı kullandığı kısımlar olmadığına göre fiili taksimden söz edilemez.
Bölge Adliye Mahkemesi (2024/826 E., 2024/1017 K.) direnmiş ve gerekçesini genişletmiştir: Davacı 1974’ten beri yalnızca ayırdığı yeri imar etmiş, kalan kısma ilişkin bir işlem yapmamış, diğer paydaşların kalan kısma yönelik kullanımına karşı çıkmamış; satın alınan pay, davacı dışındaki paydaşlara ayrılan yere karşılık gelmektedir. Üstelik satıcılar satış kararlarından davacıyı haberdar etmiştir. Bu nedenle önalım hakkının kullanılması TMK 2 ve 3’teki dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkesiyle bağdaşmaz.
🏛️ Hukuk Genel Kurulunun ölçütü
Hukuk Genel Kurulu, önce fiili taksim savunmasını yumuşatan bir ilkeyi teyit etmiştir: Taşınmazın çok sayıda paydaşı varsa, tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin bulunması gerekmez. Davacının ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler varsa, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan davacının önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.
Ancak bu esneklik, satıcı tarafın eylemli kullanımı şartını ortadan kaldırmaz. Kurula göre somut olayda taşınmazın bir bölümü davacı tarafından etrafı çevrilerek kullanılmaktadır; arta kalan kısımların davalıya pay satan kişilerce kullanıldığına ilişkin bir tespit ise yoktur. Bölge Adliye Mahkemesi, satıcıların eylemli kullanımı bulunmamasına rağmen “kullanabilecekleri bir yer olduğu” düşüncesiyle fiili taksim kabul etmiştir. Kurul bu gerekçeyi yanılgılı bulmuştur.
Sonuç olarak direnme kararı HMK 371 uyarınca bozulmuş, dosya HMK 373/2 gereği Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmiştir. Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.
Bu yaklaşımın pratik anlamı açıktır: Tek bir paydaşın kendi köşesini ayırması, taşınmazın geri kalanını otomatik olarak “diğerlerinin payı” hâline getirmez. Fiili taksim, iki taraflı bir fiilî paylaşımı gerektirir; bir tarafın kullanımı ile diğer tarafın kullanmama hâli, fiili taksim sayılmamıştır.
🔎 Keşif, kroki ve tanık: Fiili taksimin ispatı
Fiili taksim, tapu kaydına değil sahadaki kullanıma dayanan bir olgu olduğu için ispatı da sahada yapılır. Bu dosyada 7. Hukuk Dairesinin bozma gerekçesi, keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanları ile dosyadaki kroki ve fotoğraflara dayanmıştır. Davacı ise temyiz dilekçesinde davalının dava tarihinden sonra bir kısım yerin etrafını çevirdiğini ileri sürmüştür; bu iddia, fiili taksimin satış tarihinden önceki kullanım durumuna göre değerlendirilmesinin önemine işaret etmektedir.
Yargıtay’ın aynı dönemdeki başka bir kararında (7. HD, 11.03.2026, E.2025/5515 K.2026/1373) ise emlak vergisi beyannamelerinde paydaşların farklı dükkânlar için vergi ödemesi ve davacının önceki bir ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın fiilen paylaşıldığını beyan etmiş olması fiili taksimin varlığına delil sayılmıştır. İki karar birlikte okunduğunda, fiili taksim savunmasında belirleyici olanın her iki tarafın satış öncesindeki somut kullanımı olduğu görülmektedir.
Önalım davalarının bedele ilişkin yönü için serideki önalımda rayiç bedel dönemi kararı, paylı taşınmazlarda yapılan eklentilere ilişkin bir örnek için muhdesat şerhi ve meskeniyet kararı incelenebilir.
🆕 7571 sayılı Kanun ile önalımda değişen kurallar
Karar, 7571 sayılı Kanun’un 24.12.2025 tarihli değişikliklerinden önce verilmiştir; değişiklikler fiili taksim ölçütüne dokunmamakla birlikte önalım davalarının işleyişini etkilemektedir. Güncel metinlere göre:
- TMK 733/1: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- TMK 733/son (değişmedi): Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
- TMK 734/2: Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse tescile karar verilemez.
Hukuk Genel Kurulu kararında önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile harç ve masraflardan oluştuğu belirtilmiştir; bu açıklama, kararın verildiği tarihteki düzenlemeyi yansıtmaktadır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
🗨️ Soru-cevap
Fiili taksim kanunda düzenlenmiş midir?
Hayır. Hukuk Genel Kurulu, fiili taksimin Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmediğini ve kavramın uygulamaya Yargıtay içtihatlarıyla girdiğini belirtmiştir. Dayanağı, hakkın açıkça kötüye kullanılmasını korumayan TMK 2’deki dürüstlük kuralıdır.
Yalnızca önalım hakkını kullanan paydaşın ayrı bir yeri olması yeterli mi?
Kararın ölçütüne göre yeterli değildir. Fiili taksim için davacının yanında davalıya pay satan paydaşların da taşınmazın belirli bir kısmını fiilen kullanıyor olması aranmıştır. Satıcıların eylemli kullanımı bulunmadan, “kalan kısım onlara aitti” varsayımıyla fiili taksim kabul edilmemiştir.
Taşınmazın tüm paydaşları arasında paylaşım yapılmış olması şart mı?
Hayır. Hukuk Genel Kurulu, çok sayıda paydaş bulunan taşınmazlarda tüm paydaşlarca fiilen kullanılan bölümlerin bulunmasının gerekmediğini; davacı ile davalıya pay satan kişilerin ayrı ayrı kullandığı bölümlerin varlığının yeterli olduğunu belirtmiştir.
Fiili taksim savunması davanın hangi aşamasında ileri sürülebilir?
Kararda aktarılan 14.02.1951 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre kötüniyet iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Fiili taksim, dürüstlük kuralına aykırılığın bir görünümü olarak bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yayımlanmış bozma kararı ile bu kararda aktarılan ilk derece, istinaf ve Özel Daire gerekçelerinden derlenmiştir. Önalım ve fiili taksim uyuşmazlıkları, taşınmazın sahadaki kullanım durumuna ve yürürlükteki mevzuata göre farklı sonuçlar doğurabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
