Kira ilişkisi uzun sürdükçe sözleşmedeki bedel ile bölgedeki gerçek kira düzeyi arasındaki fark açılabilir. Taraflar yeni dönem için bir bedelde anlaşamadığında, bedelin mahkemece belirlenmesi için açılan dava uygulamada “kira tespit davası” olarak bilinir. Davanın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, açılış tarihine ve kiraya verenin önceden yazılı bildirimde bulunup bulunmadığına bağlıdır; beş yıllık eşiğin aşılıp aşılmadığı ise bedelin hangi ölçüte göre belirleneceğini değiştirir. Aşağıda sulh hukuk mahkemesine verilen bir kira tespit davası dilekçesi örneği ve bölümlerinin işlevi yer almaktadır.
🏛️ Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
6100 sayılı HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kalan ve kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıkları, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinin görevine bırakır. Kira bedelinin belirlenmesi talebi de bu kapsamdadır; konut ya da çatılı işyeri ayrımı görev bakımından sonuç değiştirmez. Yetki bakımından genel yetki kuralı olan davalının yerleşim yeri mahkemesinin yanında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de uygulamada sıkça tercih edilir; sözleşmede bir yetki şartı varsa bunun geçerliliği ayrıca değerlendirilir.
Davadan önce arabuluculuk aşaması tamamlanır. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. Anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanak dava dilekçesine eklenir. Kiracının ödeme borcunu yerine getirmemesi hâlinde izlenen yol ise kira ödenmemesi ihtarname örneği yazımızda anlatılmaktadır.
📄 Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, kira ilişkisi beş yılı aşmış bir işyeri kiralamasında, kiraya verenin yeni dönemden önce yazılı artış bildiriminde bulunduğu bir dosya kurgusuna göre hazırlanmıştır.
Büromuzun hazırladığı kira tespit dilekçeleri; ilk sözleşmeden bu yana tüm yenileme belgeleri, ödeme kayıtları, bildirim yazışmaları ve bölgedeki emsal sözleşmeler tek tek incelenerek yazılır. Hangi dönem için hangi ölçütün uygulanacağı, bildirim ve dava tarihleri birlikte hesaplanır; emsal ve bilirkişi incelemesine yönelik talepler dosyanın özelliklerine göre kurulur. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak metin, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad / Unvan], T.C. / Vergi No: [ ], Adres: [ ]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad / Unvan], T.C. / Vergi No: [ ], Adres: [ ]
KONU: [Kiralananın adresi, ada/parsel, bağımsız bölüm no] adresindeki taşınmazın [başlangıç tarihi] tarihinden itibaren başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin [ ] TL olarak tespiti talebidir.
DAVA DEĞERİ: [Talep edilen aylık bedel ile mevcut aylık bedel arasındaki farkın yıllık tutarı] TL.
ARABULUCULUK: [İlçe] Arabuluculuk Bürosu [Büro No], [tarih] tarihli “anlaşmaya varılamadı” son tutanağı (Ek-1).
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil ile davalı arasında dava konusu taşınmaz için [ilk sözleşme tarihi] başlangıç tarihli, [süre] süreli kira sözleşmesi kurulmuş; sözleşme [yenileme tarihleri / kendiliğinden uzama] yoluyla bugüne kadar kesintisiz sürmüştür (Ek-2). Kira ilişkisi dava tarihi itibarıyla [ ] yılı aşmıştır. Sonradan imzalanan [tarih] tarihli sözleşme yeni bir kira ilişkisi kurmamış, mevcut ilişkinin devamı niteliğindedir.
2. Davalının hâlen ödediği aylık kira bedeli [ ] TL’dir (Ek-3). Taşınmazın bulunduğu [mahalle / cadde] üzerinde aynı nitelik, büyüklük ve kullanım amacındaki taşınmazların güncel aylık kira bedelleri [ ] TL ile [ ] TL arasındadır (Ek-4). Mevcut bedel, emsal kiraların belirgin biçimde altında kalmaktadır.
3. Müvekkil, yeni kira döneminin başlangıcı olan [tarih] tarihinden en az otuz gün önce, [tarih] tarihinde [ihtarname / iadeli taahhütlü mektup / e-posta] ile kira bedelinin artırılacağını davalıya yazılı olarak bildirmiştir (Ek-5). Taraflar yeni dönem bedeli konusunda anlaşamamış, arabuluculuk görüşmelerinde de uzlaşma sağlanamamıştır.
4. 6098 sayılı TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılının bedeli; TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.03.2026 tarihli, 2025/3450 E. ve 2026/1141 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal ve rayiçlere uygun olmadığı anlaşılırsa, yenilemeden itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcı esas alınarak bedelin hak ve nesafete göre tespiti gerekir.
5. Dava, TBK m.345/2 kapsamında yazılı bildirimin ardından yeni kira dönemi sona ermeden açılmaktadır. Bu nedenle mahkemece belirlenecek kira bedeli, [yeni dönem başlangıç tarihi] tarihinden itibaren davalıyı bağlayacaktır.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı TBK m.344, 345; 6100 sayılı HMK m.4, 266; 6325 sayılı Kanun m.18/B ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Arabuluculuk son tutanağı, ilk ve yenilenen kira sözleşmeleri, kira ödeme dekontları, artış bildirimi ve tebliğ belgesi, bölgedeki emsal kira sözleşmeleri, tapu kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ([ad soyad – adres]) ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1. Dava konusu taşınmazın [yeni dönem başlangıç tarihi] tarihinden itibaren başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin [ ] TL olarak tespitine,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini müvekkil adına saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Arabuluculuk son tutanağı 2) Kira sözleşmeleri 3) Ödeme dekontları 4) Emsal kira sözleşmeleri 5) Artış bildirimi ve tebliğ belgesi 6) Vekâletname
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Kira ilişkisinin başlangıç tarihi bedelin hangi ölçüte göre belirleneceğini gösterir. İlk beş yıl içinde taraflar anlaşamamışsa hâkim, TBK m.344/2 uyarınca bedeli TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak koşuluyla kiralananın durumuna göre belirler. Beş yıl dolduktan sonra ise üçüncü fıkra devreye girer ve emsal kiralar da hesaba katılır. Bu nedenle dilekçede yalnızca son sözleşme değil, ilişkinin ilk kurulduğu tarih ve aradaki yenilemeler de gösterilir. Yenileme sözleşmesinin beş yıllık süreye etkisi kira tespitinde beş yıl kuralı ve yenileme sözleşmesi yazımızda incelenmektedir.
Bildirim ve dava tarihi kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler. TBK m.345/1’e göre dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemden en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp davanın yeni dönem sonuna kadar açılması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında aynı sonuç doğar (m.345/3). Dilekçede bildirimin tarihi ve tebliğ şekli bu nedenle ayrıca yazılır.
Emsal kira bilgileri bilirkişi incelemesinin çerçevesini çizer. Yargıtay, emsallerin yerinde görülmeden ve tek tek karşılaştırılmadan hazırlanan raporlara dayanılamayacağını kabul etmektedir; bu konu kira tespitinde emsal inceleme zorunluluğu kararımızda ele alınmaktadır. Emsal araştırmasının nasıl yapıldığı kira tespit davasında emsal araştırması, mahkemenin emsal bedelden neden indirim yaptığı ise kira tespit davasında hakkaniyet indirimi yazımızda anlatılmaktadır.
Talep edilen bedel dikkatle belirlenir. Mahkeme talepten fazlasına hükmedemez; öte yandan emsallerin çok üzerinde gösterilen bir bedelin reddedilen kısmı, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti yönünden sonuç doğurabilir. Yargılama sırasında talebin artırılmasına ilişkin usul kira davalarında ıslah ve talep artırımı yazımızda yer almaktadır. Olağanüstü bir değişiklik sonucu sözleşme dengesinin bozulduğu durumlarda başvurulan yol ise kira uyarlama davası yazımızda ayrıca açıklanmaktadır.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Arabuluculuk bürosunca düzenlenen “anlaşmaya varılamadı” son tutanağı; dava şartının yerine getirildiğini gösterir.
- İlk kira sözleşmesi ile sonraki yenileme sözleşmeleri; kira ilişkisinin başlangıcını ve süresini ortaya koyar.
- Son dönemlere ait kira ödeme dekontları; hâlen ödenen bedeli gösterir.
- Kiracıya yapılan yazılı artış bildirimi ve tebliğ belgesi; kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önem taşır.
- Aynı bölgedeki benzer taşınmazlara ait kira sözleşmeleri veya emsal bilgileri; bilirkişi incelemesine yol gösterir.
- Tapu kaydı, varsa yapılan tadilat ve iyileştirmelere ilişkin belgeler ile vekâletname.
Kiracının tahliye taahhüdü verdikten sonra yeni sözleşme imzalanmasının etkisi tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi kararımızda anlatılmaktadır. Diğer dilekçe türleri için dilekçe örnekleri sayfamıza, kira hukukuna ilişkin emsal kararlar için karar arama sayfamıza bakabilirsiniz. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti talebi de bu kapsamdadır.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. TBK m.344 ve 345 davayı yalnızca kiraya verene tanınmış bir hak olarak düzenlemez. Ödenen bedelin kiralananın durumuna ve emsallere göre yüksek kaldığını düşünen kiracı da bedelin belirlenmesini talep edebilir; bu durumda dilekçenin taraf ve talep bölümleri buna göre kurulur.
Beş yıl dolmadan emsal kiraya göre tespit istenebilir mi?
İlk beş yıl içinde kural olarak TBK m.344/1-2 uygulanır ve artış TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Ancak ilişki bir önceki sözleşmeden kesintisiz devam ediyorsa beş yıllık süre ilk sözleşmenin başlangıcından hesaplanabilir; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/1141 K. sayılı kararı bu yöndedir.
Mahkemenin belirlediği bedel hangi tarihten itibaren geçerli olur?
TBK m.345/2’ye göre dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Bu koşullar yoksa bedel, davanın açıldığı tarihten sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kirada tespit istenebilir mi?
TBK m.344/4 uyarınca kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkraya göre belirleme yapılır.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her kira ilişkisinin süresi, sözleşme hükümleri ve emsal durumu farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvuru ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
