Hileli Tebligatla İhale ve Tapu – Yargıtay 1. HD 2026/5989
Mirasbırakandan kalan taşınmazlarda paydaşlardan bazıları ortaklığın giderilmesi davası açar; dava sonuçlanır, taşınmazlar satış memurluğunda ihaleye çıkar ve iki parsel, davayı açan paydaşların üzerine geçer. Diğer mirasçılar ise bütün bu süreçten habersizdir; çünkü dava dilekçesinde ve satış dosyasında onların gerçek adresleri yerine davacıların kendi ticari işletme adresleri bildirilmiş, tebligatlar da oraya yapılmıştır. Yıllar sonra açılan tapu iptali ve tescil davasında sorulan soru şudur: Mahkeme kararı ve ihale ile kazanılmış görünen bir mülkiyet, hileli tebligatla kurulmuş bir yargılamaya dayanıyorsa tapu kaydı ayakta kalır mı?
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 15.09.2026 tarihli ve E.2026/952, K.2026/5989 sayılı kararıyla, daha önce verdiği bozma kararına uyularak kurulan ve ihaleyle edinilen paylara ilişkin tapu kayıtlarını yolsuz tescil sayan Afyonkarahisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesi kararını oy birliğiyle onamıştır.
📬 Mirasçılar neden habersiz kaldı?
Uyuşmazlığın tarafları aynı mirasbırakanın mirasçılarıdır. Mirasbırakandan üç parça taşınmaz kalmıştır. Davalı konumundaki mirasçılar bu taşınmazlar hakkında ortaklığın giderilmesi davası açmış, dava satış yoluyla ortaklığın giderilmesiyle sonuçlanmış ve karar satış memurluğu aracılığıyla infaz edilmiştir. İhalede 3 ve 5 numaralı parseller, davayı açan paydaşlar tarafından satın alınmış ve tapuda onlar adına tescil edilmiştir.
Diğer mirasçıların iddiası, bu sürecin kendilerinden gizlendiğidir. Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar şunları ileri sürmüştür:
- Ortaklığın giderilmesi davasında ve devamındaki satış dosyasında davacıların gerçek adresleri bildirilmemiştir.
- Tebligatlar usulsüz yapılmış, böylece davacılar hem yargılamadan hem satıştan habersiz bırakılmıştır.
- Bu yolla edinilen tescil yolsuzdur; tapu kayıtları iptal edilmeli ve taşınmazlar yeniden tüm mirasçılar adına tescil edilmelidir.
Davalılar ise işlemlerin usulüne uygun yapıldığını, ortaklığın giderilmesi ve satış dosyalarındaki kararların geçerli olduğunu savunmuştur. Dava, yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil istemi olarak nitelendirilmiştir.
🗂️ İlk karar: dört yıl sonra açılan dava
Yerel mahkeme ilk yargılamada davayı reddetmiştir. Gerekçe üç noktaya dayanıyordu:
- Ortaklığın giderilmesi ve satış dosyalarındaki işlemler usulüne uygun yapılmıştır.
- Davacılar, satış sonrasında paylarına düşen parayı herhangi bir çekince bildirmeden almıştır.
- Satıştan dört yıl sonra açılan dava iyiniyetli kabul edilemez.
Bu yaklaşım, ihale ile kazanılmış mülkiyetin kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanması ve davacıların sonradan satış bedelini kabul etmesi üzerine kuruluydu. Bir başka deyişle mahkeme, davacıların davranışını satışa zımni onay gibi değerlendirmişti. Karar, davacılar vekillerince temyiz edilmiştir.
🔗 Bozma: illiyet bağı kopuyor
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2026 kararında kendi önceki bozma gerekçesini özetlemiştir. Daire o aşamada dosyadaki olguları şöyle saptamıştı: Davalılar, hem ortaklığın giderilmesi davasında hem de satış dosyasında davacıların adreslerini bilmelerine rağmen, hileli olarak ve gerçeğe aykırı biçimde kendi ticari işletme adreslerini bildirmiş, tebligatları bu adreslere yaptırarak sonuca ulaşmışlardır.
Bu tespitten Daire şu hukuki sonuçları çıkarmıştır:
- Taraf teşkili sağlanmamıştır: Satışa dayanak yapılan ortaklığın giderilmesi davasında, yargılamanın görülebilirlik koşullarından olan taraf teşkili hileli yollarla usulünce sağlanmamış, aynı hileli durum satış dosyasında da sürdürülmüştür.
- Uygun illiyet bağı yoktur: Bu nedenle ortaklığın giderilmesi ve satış dosyalarındaki karar ve işlemler ile tescil arasında uygun bir illiyet bağının kurulduğundan söz edilemez.
- Hukuki sonuç doğmaz: Anılan karar ve işlemler geçerli bir hukuki sonuç doğurmaz; bunlara dayanılarak oluşturulan tesciller de yolsuz nitelik taşır.
- Bedelin alınması etkisizdir: Satış sonrasında davacıların paylarına düşen bedelleri çekince belirtmeden almaları sonuca etki etmez.
Daire bu gerekçelerle asıl ve birleştirilen davaların kabulü gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur. Bozma kararının tarihi ve sayısı 2026 tarihli onama ilamında yer almamaktadır.
Yolsuz tescilin yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu’dur. TMK m.1025’e göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ise saklıdır. Somut olayda tapuda malik görünenler, hileli tebligatı sağlayan paydaşların kendisidir; bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişi korumasının konusu olmamıştır.
🏛️ 2026 kararı: bozmaya uyma ve onama
Dosya Afyonkarahisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesine döndükten sonra mahkeme bozmaya uymuş, bozma gerekçesini benimseyerek davayı kabul etmiştir (2021/43 E., 2022/968 K.). Bu kez kararı davalılar vekilleri duruşmalı olarak temyiz etmiştir.
Yargıtay temyiz incelemesi için 18.02.2025 tarihinde duruşma açmış, tarafların vekillerini dinlemiş ve eksiklik talebi ile geri çevirme kararı üzerine getirtilen evrakla birlikte dosyayı incelemiştir. Kararın gerekçesi kısadır ama bağlayıcı bir usul kuralına dayanır:
- Temyiz edilen karar bozmaya uygundur; hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında isabetsizlik yoktur.
- Bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına oluşan usuli kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin yeniden incelenmesine hukuken imkân bulunmamaktadır.
- Temyiz dilekçelerindeki nedenler bozmayı gerektirecek nitelikte değildir.
Daire kararı onamış; 03.10.2024’te yürürlüğe giren ve duruşma tarihinde uygulanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davacılar vekilleri yararına 28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretine ve davalılardan 255.205,42 TL bakiye onama harcı alınmasına hükmetmiştir. Dosyanın usul geçmişi nedeniyle kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık bırakılmıştır. Karar 15.09.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
💰 Bedeli almak hakkı düşürür mü?
Kararın uygulamada en çok tartışılacak yönü, davacıların satış bedelinden paylarına düşen tutarı itiraz etmeden almış olmasıdır. İlk derece mahkemesi bu davranışı, dört yıllık sessizlikle birlikte iyiniyet kuralına aykırı bulmuştu. Yargıtay ise bedelin çekince belirtilmeden alınmasının sonuca etkisi olmadığını açıkça kabul etmiştir.
Bu tercihin mantığı, yolsuzluğun kaynağında yatar. Tescil, hileli tebligatla kurulmuş bir yargılamaya ve aynı hilenin sürdüğü bir satışa dayanmaktadır. Daireye göre bu karar ve işlemler geçerli bir hukuki sonuç doğurmadığından, sonradan bedelin alınması, olmayan bir sonucu geriye doğru geçerli hâle getirmez. Hileyi yapan tarafın, karşı tarafın sonraki davranışına dayanarak kazanımını koruması da dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.
Benzer biçimde “dört yıl sonra dava açılması” da tek başına kötüniyet sayılmamıştır. Yolsuz tescile dayalı tapu iptali davası, aynî hakkı zedelenen kişiye tanınan bir düzeltme davasıdır; somut olayda davacıların süreçten hileyle habersiz bırakıldığı saptandığına göre, davanın geç açılması onların aleyhine yorumlanmamıştır. Kararda bedelin iadesi ya da mahsubu konusunda ayrı bir değerlendirme yer almamaktadır.
🧭 Kararın sınırları
Karar, ortaklığın giderilmesi kararına ve ihaleye dayanan her tescilin sonradan kolayca iptal edilebileceği anlamına gelmez. Sonucu belirleyen olgular dosyaya özgüdür:
- Tebligatlar yalnızca usulsüz değil, hileli bulunmuştur: Davalılar gerçek adresleri bildiği hâlde kendi işletme adreslerini bildirmiştir.
- Hile hem dava aşamasında hem satış aşamasında sürdürülmüştür.
- Taşınmazları ihaleden alanlar, hileyi gerçekleştiren paydaşların kendisidir; tapuda iyiniyetli bir üçüncü kişi yoktur.
- 2026 kararı bir bozmaya uyma sonrası onamadır; Yargıtay, usuli kazanılmış hak nedeniyle bozmada çözülen meseleleri yeniden açmamıştır.
İhale yoluyla taşınmaz edinen kişinin hileye katılmadığı ya da tapudan güvenerek iyiniyetle edindiği bir olayda TMK m.1025/2’deki koruma devreye girebilir ve sonuç farklılaşabilir. Ortaklığın giderilmesi sürecinde ortaya çıkan başka sorunlar için uzayan ortaklığın giderilmesi davası ve HMK 46 ile reddedilen mirasta payın satışı kararlarına; yolsuz tescil zincirinde ara maliklerin durumu için yolsuz tescilde ara malikler kararına bakılabilir.
❓ Merak edilenler
İhale ile kazanılan mülkiyet neden yolsuz tescil sayıldı?
Satış bedelinden payını alan mirasçı sonradan tapu iptali isteyebilir mi?
Tapu kaydı kimin adına düzeltildi?
Kararda neden karar düzeltme yolundan söz ediliyor?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; miras ve tapu uyuşmazlıklarına ilişkin diğer değerlendirmeler Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Karar, bozmaya uyularak verilen bir hükmün denetimine ilişkindir ve önceki bozma kararındaki olgu tespitlerine dayanır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; tebligatın hangi adrese ve nasıl yapıldığına, adresin bilinip bilinmediğine, ihaleyi kimin aldığına, tapudaki sonraki devirlere ve tarafların davranışlarına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
