Yıkılan Binada Önalım Hakkı – Yargıtay 7. HD 2026/1210
Riskli yapı kararıyla yıkılan bir apartmanın yerinde, bir süre için yalnızca boş bir arsa ve o arsada pay sahibi olan eski daire malikleri kalır. Tapu kütüğünde bağımsız bölüm kayıtları çoğu zaman olduğu gibi durur; ama ortada artık bir bina yoktur. Bu ara dönemde maliklerden biri “dairesini” sattığında, diğer malikler paylı mülkiyetin en güçlü araçlarından birine, yasal önalım hakkına başvurmayı düşünebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin incelediği dosya tam olarak bu soruyu gündeme getirmiştir: Kentsel dönüşüm için yıkılan binada satılan pay, komşu malikler tarafından önalım yoluyla alınabilir mi?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 03.03.2026 tarihli ve E.2025/1998, K.2026/1210 sayılı kararıyla, önalım davasının reddi sonucunu yerinde bulmuş; ancak ilk derece mahkemesinin “kat irtifakı devam ediyor” gerekçesini kabul etmeyerek gerekçeyi düzeltmiş ve hükmü bu düzeltilmiş gerekçeyle oy birliğiyle onamıştır. Daireye göre bina yıkılınca kat mülkiyeti sona erer, fakat dönüşüm sürecinde satılan şey soyut bir arsa payı değil, yeni binada o paya karşılık gelecek bağımsız bölümdür; bunu bilerek önalım davası açmak dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.
🏚️ Yıkımdan satışa: dosyanın kronolojisi
Uyuşmazlığa konu parselde kat mülkiyeti kurulu bir bina bulunmaktadır. Bina, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak belirlenmiş ve 25.05.2016 tarihinde yıkılmıştır. Karar metnine göre bu yıkım, bir yıkım formuyla kayda geçirilmiştir.
Yıkımdan yaklaşık dokuz ay sonra, 08.02.2017 tarihinde, taşınmazdaki zemin kat 1 numaralı bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payı davalıya satılmıştır. Tapu kayıtlarında bağımsız bölümler, binanın yıkılmasına rağmen kat mülkiyeti devam ediyormuş gibi görünmeye devam etmektedir.
Aynı parseldeki diğer malikler, satışın kendilerine usulünce bildirilmediğini belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Dava İzmir 6. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmüştür.
🗂️ Davacı malikler ne istedi, alıcı ne savundu?
Davacıların iddiası iki ayak üzerine kuruludur:
- Kat mülkiyeti sona ermiştir: Bina satıştan önce yıkıldığı için kat mülkiyeti kanun gereği son bulmuş, taşınmaz paylı mülkiyete tabi bir arsaya dönüşmüştür. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
- Bedelde muvazaa vardır: Davalı payı gerçekte 150.000,00 TL’ye almış, ancak tapuda bedel 900.000,00 TL gösterilmiştir. Davacılar temyizde, gerçek bedelin depo edilmesi için kendilerine süre verilmesi gerektiğini de savunmuştur.
Davalı ise payı gerçekten 900.000,00 TL’ye satın aldığını, taşınmaz değerinin yüksek gösterildiği iddiasının gerçek dışı olduğunu, taşınmazda paylı mülkiyet bulunmadığını, kat irtifakı kurulu olduğunu ve bu nedenle önalım hakkının doğmadığını ileri sürmüştür. Davacılar ayrıca temyiz dilekçesinde taşınmazda fiili taksim bulunmadığını da vurgulamıştır.
🏛️ İzmir’deki iki ret kararı
İzmir 6. Asliye Hukuk Mahkemesi (2018/40 E., 2022/398 K.) davayı reddetmiştir. Mahkemenin gerekçesi iki noktadan oluşur:
- Taşınmazdaki ana bina yıkılmış olsa da kat irtifakı son bulmamıştır; dolayısıyla paylı mülkiyete özgü önalım hakkı işlemez.
- Bedelde muvazaa iddiası ispatlanamamıştır.
Davacıların istinaf başvurusu üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi (2022/2946 E., 2025/537 K.), ilk derece kararını isabetli bularak başvuruyu esastan reddetmiştir. Davacılar bu kararı duruşma istemli olarak temyiz etmiş; Yargıtay 24.02.2026 tarihinde duruşma yapılmasına karar vermiş, tarafların vekillerini dinledikten sonra dosyayı karara bağlamıştır.
⚖️ Yargıtay’ın düzelttiği gerekçe
Daire uyuşmazlığı, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemi olarak nitelendirmiştir. Davacıların bedelde muvazaaya ve diğer konulara ilişkin temyiz itirazlarını yerinde görmemiş, asıl değerlendirmeyi kat mülkiyetinin akıbeti ve önalım hakkının kullanılabilirliği üzerinde yapmıştır.
Yargıtay’ın gerekçesi adım adım şöyledir:
- Kayıtlar yanıltıcıdır: Anayapının tamamı yıkılmış olmasına rağmen tapuda bağımsız bölüm kayıtları devam etmektedir. Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre binanın yıkılması hâlinde kat mülkiyeti sona erer; bu nedenle bu kayıtlara değer verilemez.
- Arsa payında paylı mülkiyet sürer: Anayapının yıkılmasıyla birlikte arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam edeceği kuşkusuzdur. Yani ilk derece mahkemesinin “kat irtifakı son bulmadı” tespiti isabetli değildir.
- Dönüşüm yıkımı bir anlaşmanın sonucudur: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yıkımlar, binanın yeniden yapılması için gerekli anlaşmalar sağlandıktan sonra gerçekleştirilir. Yıkımdan önceki bağımsız bölümler, yeni binadaki hak sahipliğini de belirler.
- Kimin nereyi kullanacağı bellidir: Yeni bina yapılıncaya kadar arsa payına dönüş ve ortaklık hükümlerinin geçici olarak uygulanması, taşınmazda kimin nereyi kullanacağının bilindiği gerçeğini değiştirmez.
- Satışın konusu bağımsız bölümdür: Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan yerde kat mülkiyeti sona ermiş olsa da satışın konusu soyut arsa payı değil, arsa payına denk gelecek bağımsız bölümdür.
- Dürüstlük kuralı: Yeni binada belirli bir daireyi satın almayı amaçlayan alıcıya, yani satıcıların haklarına halef olan davalıya düşecek kısmı bilerek önalım davası açmak iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz.
Daire, davanın bu gerekçeyle reddedilmesi gerekirken değişik gerekçeyle reddedildiğini, bu yanlışlığın bozmayı gerektirdiğini; ancak yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğini belirtmiştir. Bu nedenle HMK m.370/4 uyarınca bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış, ilk derece mahkemesi kararının gerekçesini düzeltmiş ve hükmü düzeltilmiş gerekçeyle onamıştır. Karar 03.03.2026 tarihinde kesin olarak ve oy birliğiyle verilmiştir.
🔍 Paylı mülkiyet var, önalım yok: üç ayrım
Kararın ilgi çekici yanı, davacıların hukuki tespitinde haklı bulunmasına rağmen sonucun değişmemesidir. Bu durum üç ayrım üzerinden okunabilir:
- Mülkiyet biçimi ile satışın konusu ayrıdır: Yargıtay, bina yıkılınca arsa üzerinde paylı mülkiyetin bulunduğunu kabul etmiştir. Ancak önalım hakkının kullanılabilirliğini yalnız tapudaki mülkiyet biçimine göre değil, satılan şeyin gerçekte ne olduğuna göre değerlendirmiştir. Dönüşüm sürecinde el değiştiren şey, yeni binadaki belirli bir bölüme karşılık gelen paydır.
- Önalımın amacı ile kullanım biçimi ayrıdır: TMK m.732’deki yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette yabancı bir kişinin ortaklığa girmesini engelleme düşüncesine dayanır. Dönüşüm projesinde ise kimin hangi bağımsız bölümü alacağı anlaşmayla belirlendiğinden, paydaşın yeni bir ortakla “istenmeyen bir birliktelik” içine girmesi söz konusu olmaz. Daire bu noktada TMK m.2’deki dürüstlük kuralını devreye sokmuştur.
- Gerekçe hatası ile sonuç hatası ayrıdır: İlk derece mahkemesinin “kat irtifakı devam ediyor” görüşü hatalı bulunmuş, fakat ret sonucu doğru olduğundan dosya yeniden yargılama için geri gönderilmemiştir. HMK m.370/4, bu tür durumlarda kararın düzeltilerek onanmasına imkân tanır.
Paylı mülkiyette önalımın sınırları başka kararlarda da tartışılmıştır. Fiili taksim bulunan taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin Hukuk Genel Kurulunun fiili taksim kararına, paydaşa yapılan satışlarda önalım hakkının doğup doğmadığına ilişkin paydaşa satışta önalım kararına bakılabilir. Bu dosyanın ayırt edici yönü, önalımı engelleyen gerekçenin fiili taksim ya da alıcının paydaş olması değil, kentsel dönüşüm sürecinin kendisi olmasıdır.
🏗️ Dönüşüm sürecindeki satışlar için anlamı
Riskli yapı yıkıldıktan sonra yeni bina tamamlanıncaya kadar geçen süre birkaç yılı bulabilir. Bu dönemde maliklerin bir kısmı, yeni binada kendilerine düşecek daireyi satmayı tercih edebilir. Karar, böyle bir satışta diğer maliklerin önalım hakkına dayanarak alıcının yerine geçme olanağının oldukça sınırlı olduğunu göstermektedir.
Karardan çıkan bazı tespitler şunlardır:
- Yıkımdan sonra tapudaki bağımsız bölüm kayıtları, kat mülkiyetinin devam ettiği şeklinde yorumlanmamaktadır.
- Dönüşüm anlaşması ve yıkım formu, satışın konusunu belirlemede dikkate alınan belgeler arasındadır.
- Bedelde muvazaa iddiası, önalım davasında ayrıca ispat edilmesi gereken bir vakıadır; bu dosyada ilk derece mahkemesi iddianın ispatlanamadığını kabul etmiş, Yargıtay da bu yöndeki temyiz itirazlarını yerinde görmemiştir.
- Yargıtay, önalım hakkının kullanılmasını dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirmiştir; davacıların satışın konusunu bilerek dava açmaları belirleyici olmuştur.
Öte yandan kararın, yıkılan her bina için genel bir kural koyduğu söylenemez. Gerekçe, yıkımın 6306 sayılı Kanun kapsamında ve yeniden yapım anlaşmasından sonra gerçekleşmesine dayanmaktadır. Yıkımın başka bir sebeple olduğu, yeniden yapım anlaşmasının bulunmadığı ya da yeni binadaki hak sahipliğinin belirsiz kaldığı durumlarda değerlendirme farklılaşabilir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 16. fıkrası ayrıca, yıkım sonrası arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini, ancak bu davanın paydaşların salt çoğunlukla karar almasına engel olmadığını düzenlemektedir.
❓ Merak edilenler
Riskli yapı yıkılınca kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer mi?
Paylı mülkiyet varsa diğer malikler önalım hakkını neden kullanamadı?
Bedelde muvazaa iddiası ne oldu?
Yargıtay kararı bozdu mu, onadı mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; taşınmaz ve paylı mülkiyet uyuşmazlıklarına ilişkin diğer yargı kararları Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Karar, 6306 sayılı Kanun kapsamında 2016 yılında yıkılan bir binaya ve 2017 yılındaki bir pay satışına ilişkindir. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; yıkımın dayanağına, maliklerin yaptığı dönüşüm anlaşmasının içeriğine, yeni binadaki hak sahipliğinin belirlenip belirlenmediğine, satışın bildirilme biçimine ve bedele ilişkin delillere göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
