Davada Devredilen Taşınmaz – Yargıtay 1. HD 2026/4777

Tapu iptali davası açıldığında dava konusu taşınmaz hukuken “donmaz”. Davalı, yargılama sürerken taşınmazı başka birine satabilir; taşınmaz başka parsellerle birleştirilebilir, yeni bir ada-parsel numarası alabilir, birkaç el daha değiştirebilir. On yılı aşan bir yargılamanın sonunda mahkeme, davalıların kötü niyetli olduğunu kabul edip yine de tapu iptali talebini “taşınmaz artık başkasında” diyerek reddeder ve bedele hükmederse ne olur? Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin incelediği dosya tam olarak bu soruyu taşımaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 16.06.2026 tarihli ve E.2024/2109, K.2026/4777 sayılı kararıyla, davalıların iyiniyetli sayılamayacağı yönündeki değerlendirmeyi yerinde bulmuş; ancak dava konusu taşınmazlar yargılama sırasında üçüncü kişilere devredildiği hâlde davacıya HMK m.125’teki seçimlik hakkı hatırlatılmadan tapu iptali talebinin reddedilip bedele hükmedilmesini usule aykırı bularak ilk derece mahkemesi kararını oy birliğiyle bozmuştur.

🔗 Teminat devrinden zincirleme satışlara

Dava dilekçesine göre çekişme konusu taşınmazlar davacılardan birinin adına kayıtlı olmakla birlikte gerçekte diğer davacıya aittir. Tapu kayıtlarına göre taşınmazlar 08.12.1997 tarihinde dava dışı bir kişiye, 15.12.1997 tarihinde ise bu kişi tarafından diğer davacıya satış yoluyla devredilmiştir. Davacıların anlatımında bu devirler gerçek bir satış değil, alınan borçlara karşı verilmiş teminat niteliğindedir.

Davacılar, borcun ödenmesine rağmen taşınmazların teminat alan kişi üzerinde bırakıldığını, ardından maruz kalınan ikrah sonucunda taşınmazların davalılardan birine temlik edildiğini ileri sürmüştür. Tapu kayıtları, kısa bir zaman diliminde art arda gelen satışları göstermektedir:

Davacılar, ilk temlikin ikrah ürünü olduğunu, sonraki temliklerin ise danışıklı (muvazaalı) işlemler olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile taşınmazların davacılardan biri adına tesciline, bu mümkün olmazsa bedelin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Dava 2009 yılında açılmış, dosya Silivri 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmüştür.

Davalılardan biri taşınmazları “patronunun talimatı doğrultusunda” devraldığını savunmuş; diğer iki davalı taşınmazları bedelini ödeyerek iyiniyetle satın aldıklarını ileri sürmüş; bir davalı ise yazılı savunma vermeyip katıldığı duruşmada davanın reddini istemiştir.

⏳ Ceza dosyasının beklenmesi ve ikinci hüküm

İlk derece mahkemesi önce davayı reddetmiştir. Yargıtay bu kararı, davacılardan birinin şikâyeti üzerine davalılardan biri ve dava dışı kişiler hakkında İstanbul 11. Ağır Ceza Mahkemesinde (2005/25 E.) görülen davanın, somut olgular bakımından eldeki davanın sonucunu etkileyeceği gerekçesiyle bozmuştur. Bozma kararına göre ceza davasının sonucu beklenmeli, toplanan ve toplanacak deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Bozmaya uyan mahkeme, bekletici mesele yapılan İstanbul 9. Ağır Ceza Mahkemesinin 2015/240 Esas sayılı dosyasını incelemiştir. Bu dosyada davalılardan biri yağma suçundan sanık olarak yargılanmış, hakkında zamanaşımı nedeniyle düşme kararı verilmiş ve karar kesinleşmiştir. Mahkeme 2023/331 K. sayılı ikinci kararında şu tespitlere dayanmıştır:

Buna rağmen mahkeme, dava konusu taşınmazların dava dışı kişilere devredildiğini belirterek tapu iptali ve tescil talebini reddetmiş, tazminat (bedel) talebini kabul etmiştir. Dosya kapsamına göre taşınmazlar yargılama sırasında tevhit edilmiş, ardından Kadastro Kanunu Ek 1. madde uygulaması yapılmış ve dava dışı üçüncü kişilere temlik edilmiştir. Kararı davalılar temyiz etmiş; temyiz incelemesi 24.02.2026 tarihinde duruşmalı olarak yapılmıştır.

🛡️ TMK 1023-1024: davalılar iyiniyetli değil

Yargıtay önce davalıların iyiniyet savunmasını ele almıştır. Daire, TMK m.1023’ün tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişiyi koruduğunu, tamamlayıcı nitelikteki TMK m.1024’ün ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını öngördüğünü hatırlatmıştır. Kararda öne çıkan ölçütler şunlardır:

Daire bu çerçevede Hukuk Genel Kurulunun 24.05.2022 tarihli, 2019/1-425 E., 2022/729 K. sayılı kararına atıf yapmış ve güven ilkesinden yalnız iyiniyetli olduğu kesin olan kişilerin yararlanabileceğini vurgulamıştır. Sonuçta temyiz eden davalıların edinimlerinde iyiniyetli kabul edilemeyeceği, durumu bilen veya bilebilecek konumda bulundukları yönündeki mahkeme kabulünde isabetsizlik görülmemiş; davalıların bu yöne ilişkin temyiz itirazları reddedilmiştir.

⚖️ HMK 125: seçimlik hak hatırlatılmalı

Kararı bozmaya götüren nokta, esasa ilişkin bu değerlendirme değil, usule ilişkin bir eksikliktir. HMK m.125/1’e göre davanın açılmasından sonra davalı dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse davacı iki yetkiden birini kullanabilir:

Yargıtay’a göre bu düzenleme kendiliğinden (re’sen) gözetilmesi zorunlu bir usul kuralıdır. Mahkeme, devrin varlığını öğrendiğinde davacıya seçimlik hakkını hatırlatmalı, davayı hangi yolla sürdüreceğini sormalı ve verilen cevaba göre işlem yapmalıdır. Somut olayda taşınmazların dava tarihinden sonra dava dışı üçüncü kişilere temlik edildiği anlaşıldığı hâlde bu yapılmamış, mahkeme davacının tercihini beklemeden tapu iptali talebini reddedip bedele hükmetmiştir.

🧩 Asli talep reddedilmeden bedele geçilemez

Daire, ikinci bir usul hükmüne de dikkat çekmiştir. HMK m.111/2’ye göre mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz. Bu dosyada asli talep tapu iptali ve tescil, fer’î talep ise bedeldir. Mahkeme asli talebi esastan değil, taşınmazların el değiştirdiği gerekçesiyle reddetmiş ve doğrudan bedel talebine geçmiştir.

Yargıtay’a göre seçimlik hak hatırlatılmadan yargılamaya devam edilmesi hem HMK m.125/1’e hem de HMK m.111/2’ye aykırıdır. Bozma gereğince yapılacak işlemler kararda şöyle sıralanmıştır:

Dava 2009 yılında açıldığından bozma, HMK geçici m.3 yollamasıyla 1086 sayılı HUMK m.428 uyarınca yapılmış ve kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık tutulmuştur. Temyiz eden davalılar lehine, duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 40.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacılardan alınmasına karar verilmiştir. Karar oy birliğiyle verilmiştir.

🔍 Kararın yargılamaya etkisi

Karar, aynı dosyada iki ayrı katmanı birbirinden ayırmaktadır. Birinci katman maddi hukuka ilişkindir: davalıların TMK m.1023 korumasından yararlanamayacağı yönündeki değerlendirme Yargıtay denetiminden geçmiştir. İkinci katman usule ilişkindir: davalıların kötü niyetinin kabul edilmesi, mahkemeye davacının tercihini sormadan davayı bedel davasına çevirme imkânı vermemektedir.

Bu ayrımın pratik karşılığı şudur: Dava sırasında taşınmazı devralan kişi, davacının seçimine göre davanın yeni tarafı hâline gelebilir. Davacı devralana karşı devam etmeyi seçerse tapu iptali talebi, devralanın iyiniyetli olup olmadığı tartışılarak incelenecektir. Tazminat yolunu seçerse dava devreden taraf hakkında bedel davasına dönüşecektir. Mahkemenin bu tercihi kendiliğinden yapması, davacının elindeki ayni talebi onun iradesi dışında kaybetmesine yol açabilir; HMK m.111/2 ise asli talep esastan incelenmeden fer’î talebe geçilmesini engellemektedir.

Kararın bir diğer yönü, temyiz yoluna başvuranın davalılar olmasıdır. Bozma, bedel talebinin kabul edilmesinden etkilenen davalıların temyiziyle gelmiştir; yeniden yapılacak yargılamada davacının seçimi davanın hangi talep ve hangi kişiler üzerinden yürüyeceğini belirleyecektir.

Tapu kaydına güvenin sınırları için yolsuz tescilde ara malikler kararına, teminat amacıyla yapılan devirlerin farklı bir görünümü için teminat için devredilen tapu kararına bakılabilir. Bu dosyanın ayırt edici yönü, iyiniyet tartışmasının davalılar aleyhine sonuçlanmasına rağmen hükmün dava konusunun devrine ilişkin usul kuralı nedeniyle bozulmasıdır.

❓ Sorular ve cevaplar

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; tapu iptali ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.