Masrafı Aşmayan İhale Bedeli – Yargıtay 12. HD 2026/4860

1.405,40 TL. On beş milyon liralık muhammen bedeli olan bir taşınmazın ihalesini geçersiz kılan fark bu kadardır. İcra satışında en yüksek teklifin kabul edilebilmesi için kanun yalnız “muhammen bedelin yarısı” gibi bilinen bir eşik koymaz; bu eşiğe ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının da eklenmesini ister. Satış masrafları hesaba katılmadan yapılan bir ihale, teklif muhammen bedelin yüzde ellisini aşmış olsa bile kanuni şartı taşımayabilir. Yargıtay’ın incelediği dosya, bu hesabın kuruşu kuruşuna yapılması gerektiğini ve keşif ile bilirkişi giderlerinin de bu hesaba dahil olduğunu gösteriyor.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 29.06.2026 tarihli ve E.2026/4947, K.2026/4860 sayılı kararıyla, borçlunun ihalenin feshi şikâyetini reddeden ve borçluyu ihale bedelinin yüzde beşi oranında para cezasına mahkûm eden Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi kararını oy birliğiyle bozmuştur. Daireye göre ihale bedeli, muhammen bedelin yüzde ellisi ile satış masraflarının toplamını karşılamadığından şikâyetin kabulü ve ihalenin feshi gerekir.

🧮 Rakamlarla ihale: eksik kalan 1.405,40 TL

Kararın en dikkat çekici yanı, Yargıtay’ın hesabı bizzat yapmış olmasıdır. Daire, temyiz incelemesi sırasında feshi istenen ihaleye ilişkin satış masraflarının bildirilmesi için icra müdürlüğüne müzekkere yazmış; İstanbul 7. İcra Müdürlüğünün 2020/19299 Esas sayılı dosyasından gelen 24.06.2026 tarihli cevapta satış için harcanan tutarın 41.405,40 TL olduğu bildirilmiştir.

Kararda yer alan rakamlar şöyledir:

Aradaki fark 1.405,40 TL’dir. Teklif, muhammen bedelin yarısını yaklaşık 40 bin TL aşmıştır; ancak bu aşım, satış masraflarını tam olarak karşılamaya yetmemiştir. Yargıtay’ın vardığı sonuç da tam bu noktaya dayanır: kanun, iki ayrı kalemin toplamını aşmayı şart koştuğundan, bunlardan yalnız birinin aşılması yeterli değildir.

📂 Şikâyetten temyize dosyanın yolculuğu

Borçlu, taşınmaz ihalesinin feshi istemiyle icra mahkemesine başvurmuştur. Başvuruda başka fesih sebepleri de ileri sürülmüş, bunların yanında ihale bedelinin satış masrafları toplamını karşılamadığı iddia edilmiştir. Kararda bu diğer sebeplerin içeriğine yer verilmemiş, Yargıtay da “sair temyiz itirazları yerinde değil ise de” diyerek incelemesini masraf meselesine yoğunlaştırmıştır.

Derece mahkemelerinin kararları şöyle şekillenmiştir:

Borçlu açısından tablo dikkat çekicidir: istinafa başvurduktan sonra para cezası beş katına çıkmış, ancak Yargıtay aşamasında şikâyetin kendisinin haklı olduğu ortaya çıkmıştır. Bozma kararıyla birlikte para cezasının dayanağı da ortadan kalkmaktadır; zira ceza, şikâyetin reddine bağlı bir yaptırımdır.

📜 İİK m.115 ve m.129: asgari ihale bedeli formülü

Taşınır satışlarına ilişkin İİK m.115, 7343 sayılı Kanunla 2021’de yeniden düzenlenmiştir. Maddeye göre ihale, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Ancak artırma bedelinin;

geçmesi şarttır. İİK m.129 ise “115 inci madde hükmü, taşınmazın ihale edilmesi hakkında da uygulanır” diyerek aynı formülü taşınmaz ihalelerine taşır. Yargıtay da kararında bu atıf zincirini açıkça kurmuştur.

Formülde iki aşama vardır. Önce taban belirlenir: muhammen bedelin yarısı mı, yoksa rüçhanlı alacaklar toplamı mı daha yüksek? Ardından bu tabana masraflar eklenir. Somut dosyada kararda rüçhanlı alacaktan söz edilmemiş, hesap muhammen bedelin yarısı üzerinden yapılmıştır. Rüçhanlı bir ipotek alacağının bulunduğu dosyalarda taban daha yukarıda olabilir ve masraflar o tabanın üzerine eklenir.

🔎 Keşif ve bilirkişi gideri neden satış masrafı?

Kararın yalnız aritmetik bir tespitten ibaret olmadığı nokta, “paraya çevirme masrafı” kavramının kapsamına ilişkin yorumdur. Uygulamada ilan giderlerinin satış masrafı olduğu tartışmasızdır. Peki taşınmazın değerini belirlemek için yapılan keşif ve bilirkişi giderleri de bu kapsamda mıdır?

Yargıtay bu soruyu kanunun sistematiğinden hareketle yanıtlamıştır. Satışı istenen taşınmazın kıymetinin takdirini düzenleyen İİK m.128, Kanunun “Paraya çevirme” başlığını taşıyan III. bölümünde yer almaktadır. Kıymet takdiri paraya çevirme sürecinin bir parçası olduğuna göre, bu amaçla yapılan keşif ve bilirkişi masrafları da “tıpkı ilan giderleri gibi” paraya çevirme masrafı sayılmalıdır.

Bu yorumun pratik etkisi büyüktür. Kıymet takdiri için yapılan giderler, özellikle büyük ve nitelikli taşınmazlarda ilan giderlerini rahatlıkla aşabilir. Bu giderlerin hesaba katılmaması, asgari ihale bedelinin olduğundan düşük hesaplanmasına ve şartları taşımayan bir ihalenin geçerli sayılmasına yol açabilir. Kıymet takdiri sürecinde avansın önemine ilişkin bir başka örnek için kıymet takdirine itirazda eksik avans kararına bakılabilir.

⚖️ Re’sen gözetilen fesih nedeni ve para cezası

Kararın ikinci önemli cümlesi şudur: İİK m.115/1’e aykırılık “tek başına ihalenin feshi nedeni olduğu gibi, mahkemece de re’sen gözetilmelidir.” Bu ifade iki sonuç doğurur:

Para cezası boyutu da kararla doğrudan bağlantılıdır. İİK m.134’e göre icra mahkemesi, işin esasına girerek talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Somut dosyada bu yetki önce %1, sonra %5 oranında kullanılmıştır. Yargıtay’ın “şikâyetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken” tespiti karşısında, esastan ret sonucuna bağlı bu cezanın da ayakta kalması beklenmez. İhalenin feshi talebinde para cezası oranının anayasal boyutu için ihalenin feshinde yüzde on para cezası başlıklı AYM kararı da incelenebilir.

🧭 Kararın icra dosyalarına yansıması

Karar, ihale sürecinin farklı aktörleri için şu tespitleri içermektedir:

İhalenin feshi şikâyetinin usul koşullarına ilişkin farklı bir tartışma için ihalenin feshinde nispi harç ön şartı kararına; başvurunun genel çerçevesi için ihalenin feshi davası dilekçesi örneği yazısına bakılabilir.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; icra satışı ve ihale uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.