Döviz cinsinden bedeli peşin ödenen bir villanın tapusu bir türlü devredilmiyor; alıcı tapu müdürlüğüne gittiğinde bağımsız bölümün çoktan başka birine satıldığını öğreniyor. Şirket yetkilisi “nakit sıkıntısı” diyerek başka bir daire öneriyor, ancak önerilen dairenin de görüşmeden aylar önce üçüncü bir kişiye devredildiği ortaya çıkıyor. Bu tablo yalnızca ifa edilmemiş bir satış sözleşmesi mi, yoksa ceza hukukunun konusu olan nitelikli dolandırıcılık mı? Yargıtay 11. Ceza Dairesi, ilk derece mahkemesinin “hileli hareket yok” gerekçesiyle verdiği beraat kararlarını bu soruya verdiği cevapla bozmuştur.
Yargıtay 11. Ceza Dairesi, 19.01.2026 tarihli ve E.2021/29670, K.2026/674 sayılı kararıyla, bir inşaat şirketinin yetkilisi hakkında “tacir veya şirket yöneticilerinin dolandırıcılığı” suçundan kurulan beraat hükümlerini, Tebliğnamedeki onama görüşüne aykırı olarak oy birliğiyle bozmuştur.
🏗️ Üç katılan, üç ayrı satış
Yargıtay kararında, sanığın yetkilisi olduğu inşaat şirketi ile üç katılan arasındaki ilişkiler ayrı ayrı özetlenmiştir. Tutarların büyük bölümü yabancı para cinsindendir:
| Katılan | Satış konusu ve ödeme | Ortaya çıkan durum |
|---|---|---|
| Birinci katılan | 01.05.2007 tarihli konut satış sözleşmesi; bir bağımsız villa için 195.000 dolar | Ödeme yapılmasına rağmen villa üçüncü bir kişiye satılmış, alınan para iade edilmemiştir. |
| İkinci katılan | 07.10.2008 tarihli sözleşme; çatı dubleksi için 180.000 Euro, 07.01.2011 tarihli ek anlaşmayla iç dekorasyon için 88.000 TL; toplam 439.789,00 TL ödeme | Sözleşmedeki bağımsız bölümün kaydı bulunmamış; karşılığı olduğu söylenen bölüm 05.05.2011’de üçüncü kişiye satılmış, sonra yeniden devredilmiş; üzerinde 1.650.000 TL ipotek bulunduğu tespit edilmiştir. |
| Üçüncü katılan | İki müstakil villa için toplam 510.000 USD (tapular 10.08.2010’da alınmış); 01.07.2010 tarihli sözleşmeyle çatı dubleksi için 170.000 Euro karşılığı 329.800 TL; iç tefrişat için 09.11.2010’da 350.000 TL | Çatı dubleksi 22.06.2011’de üçüncü kişiye satılmış; yerine önerilen bahçe dubleksinin, anlaşmadan önce, 25.08.2010’da başkasına satıldığı anlaşılmıştır. |
İkinci katılan, 06.11.2011 tarihli noter ihtarnamesiyle devir yükümlülüğünün yerine getirilmesini istemiştir. Tapuda yapılan araştırmada aynı parsel üzerindeki birçok bağımsız bölümün sanık tarafından üçüncü kişilere devredildiği görülmüştür. Sanık bu katılana, bankalardan kredi çekebilmek için bölümün satışıyla finansman sağlamaya çalıştıklarını, taşınmazı en geç 31.05.2012 tarihinde devredeceklerini söylemiş; ancak zarar giderilmemiştir.
Üçüncü katılan bakımından kararda, sanığın C-20 numaralı bahçe dubleksinin satışı ve iç dekorasyonu karşılığında toplam 419.800 TL tahsil ettiği, buna rağmen taşınmazı devretmeyerek haksız menfaat sağladığı belirtilmiştir.
📂 Yerel mahkeme neden beraat verdi?
Ağır ceza mahkemesi (2012/459 Esas, 2016/6 Karar), sanık hakkında “tacir veya şirket yöneticilerinin dolandırıcılığı” suçundan beraat hükümleri kurmuştur. Yargıtay kararında aktarıldığı kadarıyla beraatin dayanağı, sanığın hileli hareketinin bulunmadığı kabulüdür. Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı da Tebliğnamede hükümlerin onanması görüşünü bildirmiştir. Hükümler, katılanlar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Yerel mahkemenin bakış açısı, satış sözleşmesine rağmen tapu devrinin yapılmamasını bir sözleşmeye aykırılık, yani özel hukuk uyuşmazlığı olarak görmeye yakındır. Bu yaklaşımda alıcının başvuracağı yol, bedelin iadesi veya tazminat davasıdır.
⚖️ Yargıtayın bozma gerekçesi
Yargıtay 11. Ceza Dairesi bu değerlendirmeye katılmamıştır. Dairenin gerekçesi, olayın tek tek sözleşmeler üzerinden değil, sanığın tüm katılanlara yönelik davranışları birlikte ele alınarak değerlendirilmesine dayanmaktadır. Kararın sonuç cümlesi şu tespitleri içermektedir:
- Sanığın birden fazla katılana yönelik benzer eylemleri bulunmaktadır.
- Katılanların zararlarını telafi etmek amacıyla önerdiği başka bağımsız bölümleri de katılanlara teklif etmeden önce tapuda üçüncü kişilere devretmiştir.
- Bu olgular birlikte değerlendirildiğinde sanığın baştan itibaren suç işleme kastıyla hareket ettiği sabittir.
- Sanığın üç katılan bakımından ayrı ayrı cezalandırılması gerekir.
- İki katılan yönünden, ilk sözleşmeden sonra iç dekorasyon karşılığında yeniden menfaat elde edildiğinden zincirleme nitelikli dolandırıcılık suçları oluşmuştur.
Daire, “sanığın hileli hareketinin bulunmadığı” şeklindeki gerekçeyi isabetsiz bulmuş; hükümleri, 5320 sayılı Kanun’un 8/1. maddesi gereğince uygulanması gereken 1412 sayılı CMUK’un 321. maddesi uyarınca Tebliğnameye aykırı olarak oy birliğiyle bozmuştur. Uygulanan 5320 sayılı Kanun’un 8/1. maddesi, temyiz incelemesinin mülga 1412 sayılı CMUK hükümlerine göre yapıldığını göstermektedir.
🔍 Kast baştan mı vardı? Belirleyici olgular
Dolandırıcılık suçunda en kritik soru, failin karşı tarafı aldatma kastının işlem anında bulunup bulunmadığıdır. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan ödeme güçlüğü, kural olarak hukuki uyuşmazlık alanında kalır. Bu kararda Yargıtay, kastın varlığını doğrudan bir itirafa değil, dosyadaki olguların bütününe dayandırmıştır. Kararda öne çıkan olgular şöyle sıralanabilir:
- Tekrar eden örüntü: Aynı sanık, farklı tarihlerde üç ayrı alıcıya benzer şekilde satış yapmış ve bedeli tahsil etmiştir.
- Önceden devredilmiş bölümün teklif edilmesi: Üçüncü katılana yeni anlaşmada önerilen bahçe dubleksi, bu anlaşmadan önce, 25.08.2010 tarihinde başkasına satılmıştır.
- Kaydı olmayan bölümün satılması: İkinci katılanın sözleşmesindeki bölümün tapu kaydı bulunmamış; karşılığı olduğu söylenen bölüm de üçüncü kişiye satılıp ipotekle yüklenmiştir.
- İlave tahsilat: İki katılandan, ilk satıştan sonra iç dekorasyon ve tefrişat adı altında yeniden para alınmıştır.
Bu olgular, “nakit sıkıntısı” savunmasını zayıflatan unsurlar olarak değerlendirilmiştir. Özellikle zararı telafi için önerilen yeni bölümün daha önce satılmış olması, sonradan ortaya çıkan bir ödeme güçlüğünden çok bilinçli bir aldatmaya işaret eden olgu olarak kararda açıkça vurgulanmıştır.
📜 TCK 158/1-h ve zincirleme suç
Sanığa yöneltilen suç, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 158. maddesinin birinci fıkrasının (h) bendinde düzenlenmiştir. Bu bende göre dolandırıcılık suçunun tacir veya şirket yöneticisi olan ya da şirket adına hareket eden kişilerin ticari faaliyetleri sırasında işlenmesi nitelikli hâl sayılır ve fıkrada üç yıldan on yıla kadar hapis ile beş bin güne kadar adli para cezası öngörülür.
Daire, iki katılan bakımından ayrıca zincirleme suç hükümlerinin uygulanması gerektiğini belirtmiştir. Gerekçe, aynı katılandan önce satış bedelinin, ardından iç dekorasyon bedelinin ayrı ayrı tahsil edilmesidir. Buna karşılık farklı katılanlara yönelik eylemler tek suç olarak değil, her katılan için ayrı suç olarak değerlendirilmiştir.
Yatırım vaadiyle para toplanan dosyalarda her mağdurun ayrı suç oluşturup oluşturmadığına ilişkin benzer bir değerlendirme için saadet zincirinde her mağdur ayrı yazısına bakılabilir. Şirket sıfatıyla yapılan finansal vaatlerde 158/1-h bendinin uygulanmasına ilişkin bir başka örnek ise fon vaadinde acentenin sıfatı yazısında ele alınmıştır.
🧩 Hukuki ihtilaf ile dolandırıcılık arasındaki çizgi
Taşınmaz satışlarında bedeli ödenen bölümün devredilmemesi, çoğu zaman önce hukuk mahkemesinde tapu iptali, bedel iadesi veya tazminat davası olarak gündeme gelir. Bu karar, aynı olay örgüsünün belirli koşullarda ceza hukuku alanına da girebileceğini göstermektedir. Kararın ortaya koyduğu ölçütler özetle şunlardır:
- Tek bir sözleşmenin ifa edilmemesi tek başına dolandırıcılık kastını göstermez; failin tüm davranışları birlikte değerlendirilir.
- Satışı vaat edilen veya telafi için önerilen bölümün sözleşmeden önce başkasına devredilmiş olması, kastın baştan var olduğuna ilişkin güçlü bir olgu olarak görülmüştür.
- Birden fazla alıcıya yönelik benzer işlemler, olayın münferit bir ticari aksaklık olmadığı değerlendirmesini desteklemiştir.
- Satıştan sonra ek hizmet adı altında yeniden para tahsil edilmesi zincirleme suç değerlendirmesine konu olmuştur.
Arsa ya da konut yatırımı vaadine dayalı bir şikâyette savcılığın “hukuki ihtilaf” gerekçesiyle verdiği karara ilişkin farklı bir dosya için arsa yatırımı vaadi ve hukuki ihtilaf yazısı karşılaştırma imkânı sunmaktadır.
💬 Merak edilenler
Yargıtay sanığı mahkûm etti mi?
Hayır. Yargıtay temyiz incelemesinde beraat hükümlerini bozmuştur. Bozma kararıyla dosya yerel mahkemeye dönecek ve yeniden değerlendirilecektir. Daire, kurulması gerektiğini düşündüğü hükmün niteliğini bozma gerekçesinde açıklamıştır.
Tebliğname onama görüşündeyken Daire neden bozdu?
Tebliğname Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının görüşüdür ve Daireyi bağlamaz. Daire, dosyadaki olguları değerlendirerek sanığın baştan itibaren suç işleme kastıyla hareket ettiği sonucuna ulaşmış ve hükümleri Tebliğnameye aykırı olarak bozmuştur.
Neden her katılan için ayrı suç kabul edildi?
Kararda sanığın üç katılan bakımından ayrı ayrı cezalandırılması gerektiği belirtilmiştir. Farklı kişilere yönelik ayrı satış ilişkileri ayrı suçlar olarak ele alınmış; zincirleme suç değerlendirmesi ise aynı katılandan satış bedelinin ardından iç dekorasyon bedelinin de tahsil edildiği iki katılanla sınırlı tutulmuştur.
Üçüncü katılan villaların tapusunu aldığı hâlde neden mağdur sayıldı?
Üçüncü katılan iki müstakil villanın tapusunu almıştır. Ancak aynı sitedeki çatı dubleksi için ayrıca ödeme yapmış, bu bölüm üçüncü kişiye satılmış ve yerine önerilen bahçe dubleksinin de daha önce başkasına devredildiği anlaşılmıştır. Kararda bu katılan bakımından tahsil edilen ve karşılığı verilmeyen tutar 419.800 TL olarak belirtilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, serinin diğer yazıları Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 11. Ceza Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Değerlendirme, bir inşaat şirketi yetkilisinin birden fazla alıcıya bağımsız bölüm satışına ilişkin tek bir bozma kararına dayanır; bozma sonrası yapılacak yargılamanın sonucu bu yazının kapsamı dışındadır. Olay örgüsü ve delil durumu farklı dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
